Cosa succede se un inquilino non lascia l'immobile alla scadenza del contratto?

La gestione di un immobile in affitto può presentare diverse sfide, e una delle più complesse è quando un inquilino non libera l’immobile al termine del contratto di locazione. Questa situazione può essere fonte di stress e complicazioni legali, ma con le giuste informazioni e procedure è possibile affrontarla in modo efficace. Un contratto di locazione stabilisce un accordo tra locatore e inquilino, che include una scadenza precisa. Quando l’inquilino non rispetta questa scadenza, senza un rinnovo formale del contratto, si crea una situazione di stallo che necessita un intervento specifico, ovvero la procedura di sfratto per finita locazione , un meccanismo legale che permette ai locatori di recuperare la disponibilità del proprio immobile. Il processo di sfratto inizia con la notifica di un atto di citazione all’inquilino, in cui si intima di liberare l’immobile entro una data specifica oppure di presentarsi in tribunale. Se il giudice decide a favore del locatore, emetterà un’ordinanza di sfratto. Questo documento è un titolo esecutivo che autorizza il locatore a procedere con lo sfratto forzato, se necessario. In alcuni casi, può essere richiesto l’intervento delle forze dell’ordine per assicurare che l’inquilino lasci l’immobile. Una volta ottenuta l’ordinanza di sfratto, sarà necessario procedere con l’esecuzione. Gestire una situazione in cui l’inquilino non libera l’immobile al termine del contratto di locazione richiede pazienza, precisione e conoscenza delle procedure legali. Seguendo questi passaggi, un proprietario può affrontare la situazione in modo strutturato e professionale, minimizzando lo stress e proteggendo i propri interessi.

Quando il contratto di affitto è scaduto e l'inquilino non lascia la casa, il proprietario cosa può fare. Innanzitutto, serve sapere che, nel linguaggio giuridico, si parla di “locazione”. Secondo il codice civile, la locazione è quel contratto con cui una parte si obbliga a far godere all'altra parte l'immobile per un certo periodo di tempo e dietro il pagamento di un canone. Tra gli obblighi del conduttore c'è il dovere di riconsegnare la cosa locata alla fine del rapporto. Quando siamo in presenza di un regolare contratto di locazione, alla sua scadenza, se l'inquilino non va via dall'immobile, il proprietario potrà rivolgersi al giudice, avviando la procedura di sfratto per finita locazione. Il giudice si pronuncia sulla base di un accertamento fatto in modo meno approfondito. Al conduttore sarà notificata un'intimazione a lasciare libero l'appartamento, con la citazione per la convalida. Con l'ordinanza di convalida, il giudice stabilisce la data di rilascio dell'immobile, fissando una data per l'esecuzione della liberazione dell'appartamento. Inoltre, è pronunciata anche la condanna alle spese nei confronti dell'inquilino. Il proprietario può denunciare l'inquilino che non esce dall'immobile anche dopo la fine della locazione. Il codice penale punisce la condotta di chi invade illegalmente la proprietà di altri al fine di occuparla o di trarne profitto. Tecnicamente, si parla di invasione di terreni o edifici. In realtà, la possibilità di querelare l'inquilino non è così scontata. Infatti, anche recentemente, la Cassazione ha sottolineato che il reato c'è quando un soggetto si introduce in un immobile altrui di cui non ha possesso o detenzione. Nel dubbio, è meglio che il proprietario non agisca per risolvere la questione da sé. Il rischio è quello di commettere il reato di esercizio abusivo delle proprie ragioni.

Laddove poi il conduttore non dovesse rilasciare spontanemente l’immobile, dovrà farsi carico anche delle spese di esecuzione. Il conduttore che al termine del contratto di locazione non restituisce l’immobile è obbligato a corrispondere al proprietario, oltre al canone già pattuito per l’occupazione, anche il risarcimento per il maggior danno causato, così come previsto dall’articolo 1591 del Codice civile. Tuttavia tale danno presuppone la specifica prova di un’effettiva lesione del patrimonio del proprietario, consistente ad esempio nel non aver potuto utilizzare direttamente e tempestivamente l’immobile o ad esempio, nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo conveniente. In via generale, si può dire che la procedura termina nell’arco di 10/12 mesi dall’udienza di convalida dello sfratto da parte del Giudice. Le spese legali sono anticipate dal proprietario ma il Giudice, convalidando lo sfratto, le può porre in tutto o in parte a carico dell’inquilino, che sarà quindi costretto a rimborso in favore del proprietario.