Perché si fa il preliminare?

Il preliminare è un contratto con cui una parte si obbliga a vendere ad un'altra parte che si obbliga ad acquistare un determinato immobile, ad un determinato prezzo. Per rafforzare la volontà contrattuale, nella generalità dei casi è previsto il versamento di una caparra detta confirmatoria, a conferma appunto della volontà negoziale. Solo il preliminare notarile garantisce le parti ed in particolare il compratore. Ecco quindi spiegata la convenienza a stipulare il preliminare dal notaio, l'unico tipo di preliminare che tutela veramente il compratore.

Il preliminare o compromesso si fa per proteggere i tuoi interessi, sia che tu stia comprando, sia che tu stia vendendo. E se usato correttamente, è un potente strumento di garanzia che ti accompagna in un momento così importante come l’acquisto o vendita di una casa. Il preliminare di compravendita quindi è un contratto che definisce l’accordo tra le parti nei dettagli, si fa per iscritto perché per avere valore legale, uno degli elementi essenziali è che il preliminare abbia la stessa forma scritta del contratto definitivo di compravendita. In pratica, si tratta di un impegno reciproco di carattere patrimoniale, una sorta di “promessa vincolante” che fa nascere un obbligo: oggi non si firma ancora il rogito notarile, ma si fissa l’obbligo di farlo a una data futura. Perché serve a tutelarsi, dà la sicurezza, da entrambe le parti, che l’accordo si realizzerà. Infatti quello che si scrive è vincolante per il contratto definitivo di compravendita che si farà davanti al notaio. Facciamo quindi qualche esempio pratico per capire l’utilità del preliminare, a chi serve e perché si fa? Immaginate di essere l’acquirente ed avete trovato la casa dei vostri sogni. Tuttavia, prima di poter procedere, avete bisogno di qualche settimana per ottenere il mutuo dalla banca. Nel frattempo, non volete che qualcun altro si faccia avanti e vi soffi la casa da sotto il naso. Firmando il preliminare, il venditore si impegna a vendere la casa a voi, e voi vi impegnate a comprarla, ma non subito. Avete tempo per sistemare tutti i dettagli, sapendo che l’accordo è lì, sigillato. Dall’altra parte, il venditore potrebbe aver bisogno di tempo per liberare l’immobile dai mobili ed effetti personali o c’è qualche lavoretto da completare sull’immobile prima della consegna, il preliminare serve a non restare nel dubbio se l’acquirente non si tiri indietro all’ultimo momento perchè ha cambiato idea. Si ottiene una sorta di sicurezza che, se tutto va secondo i piani, la vendita andrà a buon fine.

Il preliminare di vendita, detto anche compromesso, è il passo che precede il contratto definitivo di vendita al momento del rogito. Solitamente, acquirente e venditore lo utilizzano per accordarsi in maniera preventiva sulle condizioni dell’affare. Dal punto di vista del venditore, il preliminare di vendita comporta alcuni vantaggi: – Permette di fissare il prezzo e la data di consegna della casa – Fissa una caparra in caso l’acquirente decidesse di ritirarsi dall’affare – Consente di inserire clausole importanti per il venditore, come il mantenimento delle detrazioni fiscali in caso di lavori di ristrutturazione. Anche per l’acquirente, il rogito diretto senza un compromesso preliminare comporta rischi e problemi potenziali. Sebbene il preliminare e la caparra rappresentino una garanzia per il venditore, anche l’acquirente ha in questo modo la possibilità di effettuare controlli preventivi e verifiche sulla casa prima di versare la caparra.

Il compromesso, conosciuto anche come contratto preliminare di compravendita, è un documento ufficiale col quale venditore e compratore si impegnano reciprocamente a stipulare il rogito, atto col quale si ufficializza e si ottiene il definitivo trasferimento di una proprietà immobiliare. Il passaggio preliminare col compromesso è dunque molto importante ai fini della serietà delle intenzioni sia del venditore, che del compratore, in quanto contiene dati, termini, condizioni e obblighi concordati a fine trattativa, non solo necessari ai fini della conclusiva stipula del rogito, ma anche giuridicamente vincolanti per entrambi le parti. Anche se la pubblicazione del preliminare di compravendita non ufficializza la compravendita e non permette il trasferimento effettivo della proprietà, obbliga e tutela comunque le parti coinvolte, poiché permette di utilizzare il documento registrato come strumento/prova per intraprendere eventuali azioni legali nei confronti della parte che non dovesse rispettare l’accordo sottoscritto.