Cosa succede se il venditore non rispetta la mia proposta di acquisto?

Se una volta sottoscritto il preliminare il venditore non vuole più venire dal notaio a firmare, l’acquirente potrà avviare una causa e scegliere tra: chiedere la risoluzione del contratto; se l’acquirente riesce a dimostrare di aver subìto una perdita patrimoniale, gli è dovuto anche il risarcimento del danno; chiedere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre, ovvero fare in modo che il tribunale, con una sentenza, trasferisca la proprietà anche senza la collaborazione del venditore. In questo caso il giudice gli ordinerà di pagare il residuo del prezzo, detratti gli eventuali acconti già versati. Nel contratto preliminare è di solito previsto il versamento di una caparra confirmatoria, cioè una somma di denaro che in genere si aggira intorno al 10-20% del prezzo di acquisto e che si farà valere come acconto sul prezzo finale del bene, da parte di chi compra l’immobile. Se l’acquirente decide di non procedere con l’acquisto, il venditore può recedere dal preliminare trattenendo la caparra; viceversa, qualora sia il venditore a non rispettare gli impegni presi con il compromesso, l’altra parte può recedere dal contratto ed esigere il versamento del doppio della caparra. Oltre alla caparra confirmatoria esiste anche un altro tipo di caparra, quella penitenziale, che svolge la funzione di corrispettivo del recesso: la parte che recede dal preliminare perde la caparra versata, oppure deve restituire il doppio di quella che ha ricevuto. A differenza della caparra confirmatoria, non è dovuto alcun altro tipo di risarcimento. Se l’acquirente teme che dopo aver stipulato il compromesso il venditore possa vendere ad altri l’immobile, iscrivervi ipoteche, o ancora subire azioni da parte di terzi, può garantirsi registrando il contratto preliminare e trascrivendolo nei pubblici registri immobiliari entro 30 giorni. La trascrizione non è obbligatoria ma è fortemente consigliata, perché con essa eventuali vendite, iscrizioni ipotecarie o pignoramenti non pregiudicano i diritti dell’acquirente, e quindi non saranno vincolanti nei suoi confronti. Inoltre viene attuato il cosiddetto effetto prenotativo; questo significa che con la trascrizione il promissario acquirente prevarrà su tutti i successivi atti del venditore e anche di quelli anteriori se trascritti successivamente al suo.

Se stai pensando di vendere la tua casa o sei già nel bel mezzo di questo processo, sicuramente ti sarai chiesto che cosa potrebbe accadere se il potenziale acquirente si tirasse indietro all’ultimo, senza procedere con il contratto preliminare di compravendita. Come abbiamo già anticipato, la proposta di acquisto diventa vincolante soltanto una volta che quest’ultima è stata accettata dal venditore. Di conseguenza, l’acquirente potrà cambiare liberamente idea fino a quando la proposta di acquisto non viene accettata formalmente dal venditore, ottenendo così la restituzione della somma versata a titolo di caparra. Viceversa, nel caso in cui l’acquirente si tiri indietro soltanto dopo l’accettazione della proposta di acquisto, il proprietario ha diritto di trattenere la caparra, così come specificato all’art. 1385 del Codice Civile. C’è poi un caso particolare in cui la proposta di acquisto viene considerata irrevocabile, ovvero quando il compratore dichiara la volontà di acquistare un immobile ad un determinato prezzo, imponendo specifici tempi di esecuzione. In questo caso, se l’acquirente non rispetta la proposta di acquisto, il venditore ha il diritto di trattenere la caparra e potrà procedere richiedendo il doppio della caparra versata o l’esecuzione forzata della vendita.

Una proposta d’acquisto non rispettata dall’acquirente ha, dunque, come conseguenza che la caparra versata inizialmente può essere trattenuta dal venditore se l’acquirente si tira indietro. Una volta che l’accettazione è stata notificata, l’acquirente è vincolato, e il recesso comporterà delle perdite economiche, in particolare come detto la perdita della caparra confirmatoria. Se a seguito di una proposta irrevocabile di acquisto si verifica il recesso dell’acquirente, il venditore può agire in diversi modi per tutelare i propri interessi: trattenere la caparra: questa è la prima forma di tutela per il venditore: quando l’acquirente si ritira, il venditore ha il diritto di trattenere la caparra versata come risarcimento. Questa è previsto dall’articolo 1385 del Codice Civile italiano, che regola le caparre nelle transazioni immobiliari. Richiesta di risarcimento danni: se le perdite subite dal venditore superano l’importo della caparra, egli può anche scegliere di agire legalmente per richiedere ulteriori risarcimenti. Avvio di azioni legali: in casi estremi, infine, il venditore può rivolgersi a un tribunale per ottenere il rispetto degli accordi. In questo caso, potrebbe essere chiesto l’adempimento forzato della compravendita, cioè la conclusione del contratto, oppure il risarcimento del danno subito a causa del mancato rispetto degli impegni da parte dell’acquirente.

Il venditore non ha alcun vincolo rispetto all’impegno assunto dall’acquirente. È libero di valutare anche altre offerte e, quindi, non è detto che l’affare arrivi a conclusione. L’accettazione può essere revocata, purché la revoca giunga a conoscenza del proponente prima dell’accettazione. Se invece è già intervenuta l’accettazione del venditore, il proponente potrà comunque decidere di non procedere all’acquisto dell’immobile, ma in tal caso il venditore avrà diritto di trattenere la caparra. Tutto questo è possibile a meno che non sia stata formulata come proposta irrevocabile per un dato periodo. In questo caso la revoca, per quel periodo, risulta inefficace.

Il primo consiglio in caso di rifiuto è quello di formalizzarlo in ogni caso. Difatti, benché non sia obbligatorio, è buona pratica che il venditore comunichi il rifiuto per iscritto, indicando le motivazioni, per evitare incomprensioni. Dal punto di vista giuridico, se il venditore decide di rifiutare la proposta, questa perde immediatamente ogni efficacia legale. Tale scelta comporterà quindi da un lato che il rifiuto del venditore libera entrambe le parti da qualsiasi impegno e dall’altro l’obbligo del venditore alla restituzione delle eventuali somme versate dal compratore a titolo di caparra o acconto. La proposta originale perde efficacia, e si apre una nuova fase di trattative. La controproposta immobiliare è infatti uno strumento di negoziazione utilizzato dal venditore quando decide di non accettare la proposta di acquisto ricevuta, ma intende proseguire la trattativa offrendo condizioni diverse. Ad esempio, se un immobile è in vendita per 200.000 euro e l’acquirente propone 170.000 euro, il venditore potrebbe fare una controproposta di 190.000 euro, cercando così un compromesso tra le sue richieste e l’offerta ricevuta. Eventuali inadempimenti possono comportare conseguenze legali. Ad esempio, l’articolo 1218 del codice civile prevede: il risarcimento del danno per la parte non inadempiente; se è stata versata una caparra confirmatoria, questa entra in gioco come strumento di tutela; la parte non inadempiente può decidere di trattenere la caparra (se è il venditore) oppure richiederne il doppio (se è l’acquirente) oppure ancora agire per l’esecuzione del contratto o il risarcimento del danno, rinunciando agli effetti della caparra.

L’acquirente perde la caparra quando non adempie agli obblighi indicati nel contratto ossia quando è inadempiente. L’inadempimento deve essere grave ed essenziale, tale cioè da far perdere qualsiasi interesse, al venditore, all’esecuzione del contratto. In tema di vendita immobiliare, l’acquirente perde la caparra quando dichiara di non voler più acquistare la casa. Non si presenza, senza giustificato motivo, dal notaio per la firma del contratto di compravendita. Non versa gli acconti concordati con il compromesso, si deve trattare, come anticipato, di un inadempimento grave: quindi non vale un ritardo di pochi giorni così come una differenza minima di importo. Non indica il nome del notaio al venditore se, nel compromesso, è suo compito individuare il professionista incaricato per la stipula del rogito. Non accetta il contenuto del contratto definitivo redatto dal notaio seppur coincidente con quanto indicato nel compromesso oppure chiede ulteriori garanzie al venditore che non erano state concordate con il compromesso. Pretende di versare il prezzo con modalità diverse da quelle concordate. La caparra confirmatoria consente al venditore, in caso di inadempimento dell’acquirente, di scegliere tra due opzioni: trattenere la caparra oppure agire in giudizio contro l’acquirente per chiedere al giudice una sentenza che trasferisca coattivamente la proprietà dell’immobile, dando così esecuzione al compromesso, oltre al risarcimento del danno. Invece, qualora la caparra sia di tipo penitenziale, il venditore può solo trattenere la caparra.

La proposta di acquisto è un impegno formale attraverso cui l’acquirente presenta una proposta, appunto, per l’acquisto di un immobile. La proposta d’acquisto viene sempre accompagnata da una somma di denaro che, in caso di accettazione da parte del venditore, si trasforma in una sorta di caparra. L’art. 1328 C.C. afferma che “la proposta di acquisto può essere revocata finché il contratto non sia concluso”, ovvero fino all’accettazione dell’altra parte. Significa dunque che se il potenziale acquirente cambia idea entro i 14 giorni, il recesso non prevede penali e quindi tutto svanisce in un niente di fatto. Ma quando l’accettazione da parte del venditore è avvenuta che cosa cambia in caso di annullamento della proposta di acquisto? Qui le cose cambiano perché cambiano le variabili che entrano in gioco. Il compratore può certamente recedere dalla proposta, ma ai sensi dell’art. 1385 del C.C. il venditore avrà diritto a trattenere la caparra. Questo perché la proposta di acquisto è a tutti gli effetti un impegno legale tra due parti che devono quindi rispettare gli accordi presi; se una delle due parti cambia idea, ci sono quindi delle penali a cui fare fronte. Proprio perché è un impegno legale a tutti gli effetti, la proposta di acquisto deve essere redatta in forma scritta, preferibilmente presso un notaio, e deve contenere tutti i dati relativi all’accordo e ovviamente all’immobile. Il documento prevede anche le penali in caso di mancato adempimento, parziale o totale da parte di una delle parti, per cui acquirente e venditore devono essere informati su quello che potrebbero andare a perdere nel caso cambiassero idea.