Cosa succede se non viene rispettato il contratto preliminare?

Nel caso in cui il promissario acquirente o il promittente venditore non si presenti per la firma del rogito nella data concordata nel preliminare, la parte non inadempiente potrà tutelarsi agendo in giudizio per chiedere la risoluzione del contratto preliminare e, dunque, lo scioglimento dell’accordo ed il risarcimento dei danni subiti. La parte non inadempiente potrà chiedere al giudice la pronuncia di una sentenza ai sensi dell’art. 2932 c.c., con la quale venga trasferita in maniera coattiva la proprietà dell’immobile all’acquirente. Qualora nel contratto preliminare sia prevista una caparra confirmatoria, la parte non inadempiente potrà richiedere il recesso dal contratto e trattenere la caparra o esigerne il doppio. Se una delle parti che ha concluso un contratto preliminare di compravendita immobiliare non rispetta il termine stabilito per la firma del contratto definitivo, la parte non inadempiente può rivolgersi al Giudice per chiedere la risoluzione del contratto o l’esecuzione forzata in forma specifica dell’obbligo di contrarre oppure può avvalersi della caparra conformatoria. Il promissario acquirente può tutelarsi dalla possibile alienazione a terzi dell’immobile da parte del venditore con la trascrizione del contratto preliminare, che blocca gli effetti degli atti trascritti successivamente al preliminare stesso.

Qualora il preliminare avente per oggetto la vendita di un immobile con contestuale versamento a titolo di caparra non sia seguito entro i termini concordati dalla stipula del contratto definitivo, la parte adempiente può agire in causa per chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento con richiesta del risarcimento del danno. La parte adempiente può chiedere l’esecuzione forzata del contratto con l’emissione di una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. La parte adempiente può anche risolvere il contratto e trattenere la caparra. Se invece inadempiente è la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. La risoluzione del contratto di diritto per inosservanza del termine essenziale non preclude alla parte adempiente l’esercizio della facoltà di recesso per ottenere, invece del risarcimento del danno, la ritenzione della caparra o la restituzione del suo doppio. A fronte del grave inadempimento di parte venditrice, l’acquirente adempiente non solo ha la facoltà di esercitare il diritto di recesso, ma anche il diritto di ottenere dalla controparte la restituzione del doppio della caparra versata.

La risposta non può che essere una e prescinde da penale, caparra, acconto, perché la sola strada è quella dell’esecuzione in forma specifica. Ma come scritto sopra l’esecuzione in forma specifica è possibile solo se l’immobile è ancora del venditore ed utile solo se non vi siano gravami sullo stesso. Tutto ciò può essere reso possibile esclusivamente dalla trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari. La trascrizione del preliminare produce l’effetto di prenotare l’immobile facendo retroagire gli effetti della trascrizione dell’atto definitivo al momento della trascrizione del preliminare. In breve, solo con la trascrizione si può essere certi che se proprio si vuole quel bene, qualunque cosa accada, si otterrà il trasferimento.