Quanto dura il contratto preliminare?

La durata del contratto preliminare viene stabilita nell’articolo 2645 del codice civile. Viene indicata come data limite un anno dalla data stabilita tra le parti per la conclusione del contratto definitivo o tre anni dalla sua trascrizione. A determinare la durata del contratto preliminare è la clausola presente sul contratto stesso alla voce “entro e non oltre”. Entro e non oltre la data indicata dal compromesso deve essere redatto il contratto definitivo di compravendita. C’è da specificare però che questa data non è un limite al vincolo contrattuale delle parti. Le parti rimangono vincolate ad eseguire quanto indicato nel contratto anche successivamente alla data di scadenza del preliminare, a meno che non sia scritto in maniera chiara ed inequivocabile la volontà di far coincidere con questa data la libertà contrattuale.

Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2). Se il contratto preliminare è stato trascritto prima della trascrizione del pignoramento ed il creditore titolare di ipoteca iscritta prima della trascrizione del preliminare non è intervenuto, l’unica soluzione è il decorso dei termini di cui all'art. 2645 bis, terzo comma, c.c. che dispone che gli effetti prenotativi della trascrizione del preliminare cessano se entro un anno dalla data prevista per la conclusione del contratto definitivo, e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare, o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2) c.c.. L’unica differenziazione rispetto ai termini di 1 anno e 3 anni sopra indicati la troviamo nel D.L. 12.9.2014, n. 133, convertito, con modificazioni, dalla L. 11.11.2014, n. 164, (art. 23, introduzione della tipologia contrattuale volgarmente chiamata rent to buy) nella quale il legislatore ha previsto che gli effetti della trascrizione durano per tutta la durata del contratto o comunque per massimo dieci anni - anziché i tre previsti dall'art. 2645 bis - per i contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo per il trasferimento una parte del canone di locazione.

Il lasso di tempo massimo tra la firma del compromesso e il rogito notarile può oscillare in base alle circostanze specifiche dell'operazione immobiliare e alle normative locali. In genere, questo intervallo è di circa 2-3 mesi, ma può variare. Non c'è un tempo massimo per il rogito notarile, ma di solito si svolge circa 6 mesi dopo la firma del compromesso. Il notaio si occupa del rogito, il contratto definitivo entro 30 giorni dalla data del compromesso, trascorsi i quali l’acquirente perde i diritti acquisiti. Il compromesso può anche essere stipulato dopo l'acquisto della casa, ma deve avvenire entro 90 giorni da quest'ultima.