Cosa succede se non trascrivo il contratto preliminare di compravendita?

Dopo avere firmato il preliminare la parte venditrice cambia idea e vende ad un terzo. Con il preliminare registrato lo può fare senza problemi, con il preliminare trascritto è invece impossibilitato, perché l’immobile risulta già bloccato nei Registri Immobiliari. La parte venditrice è in lite con un ex cliente, un fornitore, un vicino di casa, l’ex-coniuge che rivendicano dei soldi e trascrivono un’azione giudiziaria sull’immobile. L’azione giudiziaria “vince” sul preliminare registrato ma si deve fermare contro quello trascritto e nelle due ipotesi la differenza per l’acquirente è non banale: con il preliminare registrato dovrà aspettare che le parti si accordino, con il preliminare trascritto potrà andare a rogito serenamente. La parte venditrice non ha pagato le tasse o ha un debito con qualcuno e viene iscritta ipoteca sull’immobile (o trascritto pignoramento giudiziale). Se il preliminare è registrato l’acquirente dovrà solo sperare che il venditore paghi, se è trascritto il tutto gli è irrilevante perché il suo immobile è già bloccato nei Registri Immobiliari. La parte venditrice cambia idea e non vuole più vendere. Solo con il preliminare trascritto si ha diritto ad ottenere un provvedimento dell’Autorità Giudiziaria che dia comunque efficacia al trasferimento della proprietà. Ovviamente, in tutti i casi di cui sopra l’acquirente può sempre decidere di non procedere all’acquisto e di ritenere il venditore indempiente chiedendo il doppio della caparra (o anche banalmente chiedendo la restituzione di quanto anticipato). Ma un venditore che ha venduto ad altri o ha subito un pignoramento perché non ha soldi.. sarà mai in grado di rimborsare quanto ricevuto? Ovviamente no, ed ecco che l’unica strada rimane quella giudiziaria, con un processo civile nella speranza di ottenere quanto già sborsato (e nel mentre però pagare le spese di giudizio e dei legali), sapendo che nel 2023 in Italia occorrono: giorni per ottenere una sentenza civile di primo (primo) grado (poi c’è l’appello, e poi la Cassazione). Nel mentre l’inflazione non si ferma e quella caparra versata centinaia di giorni prima vale sempre meno.

La trascrizione rappresenta una mera facoltà, che tuttavia è consigliata poiché offre maggiori tutele per i contraenti. Fatte salve le ipotesi individuate al 1° comma dell’art. 2645 bis c.c. L’immobile sarà tutelato da azioni giudiziarie o atti successivi alla trascrizione. Le parti, per giovare degli effetti della trascrizione, saranno vincolate alla conclusione del definitivo entro 3 anni dalla trascrizione o comunque entro 1 anno dalla data pattuita nel compromesso. Il contraente inadempiente potrà essere obbligato ad adempiere ex art. 2932 c.c. Il D.P.R. 131/86 impone la registrazione del compromesso entro 30 giorni dalla sua sottoscrizione, se in presenza di notaio, o entro 20 giorni se effettuato privatamente. Se il preliminare non viene registrato entro i termini imposti dalla normativa vigente, si va incontro a sanzioni il cui ammontare è variabile in base all’entità del ritardo. Nel caso in cui il contratto stipulato non venga affatto registrato: la sanzione potrà variare dal 120% al 240%dell’imposta dovuta.

La trascrizione del preliminare nei pubblici Registri immobiliari ha un effetto prenotativo, nel senso che fa retroagire gli effetti della trascrizione dell’atto definitivo al momento della trascrizione del preliminare. Con la trascrizione del preliminare, inoltre, al promissario acquirente è riconosciuta una tutela ulteriore. Occorre tuttavia prestare attenzione al fatto che l’effetto prenotativo della trascrizione del preliminare ed il privilegio speciale vengono meno se il contratto definitivo non viene trascritto entro un anno dal termine concordato per la stipula del definitivo e, in ogni caso, entro tre anni dalla trascrizione del preliminare. Se una delle parti che ha concluso un contratto preliminare di compravendita immobiliare non rispetta il termine stabilito per la firma del contratto definitivo, la parte non inadempiente può rivolgersi al Giudice per chiedere la risoluzione del contratto o l’esecuzione forzata in forma specifica dell’obbligo di contrarre oppure può avvalersi della caparra conformatoria. Il promissario acquirente può tutelarsi dalla possibile alienazione a terzi dell’immobile da parte del venditore con la trascrizione del contratto preliminare, che blocca gli effetti degli atti trascritti successivamente al preliminare stesso. Pertanto altre vendite dello stesso immobile non pregiudicano i diritti del promissario acquirente. In particolare, i crediti vantati dallo stesso per l’inadempimento del venditore godono di privilegio speciale sull’immobile. L’acquirente, nella ripartizione del ricavato dalla vendita forzata dell’immobile, ha diritto di essere pagato prima degli altri creditori.