Quanto incide l'affitto nella dichiarazione dei redditi?

Il regime prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva di Irpef e addizionali per il reddito derivante dall’affitto dell’immobile e l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro e dall’imposta di bollo per registrazioni, risoluzioni e proroghe del contratto. L’imposta sostitutiva è pari al 21% del canone di locazione annuo stabilito dalle parti, salvo che per i contratti a canone concordato, per cui si applica un’aliquota del 10%. Assolvendo la sola imposta sostitutiva, infatti, il canone di locazione non si cumula con gli altri redditi ai fini Irpef e addizionali. In più, non sono dovute né l’imposta di registro né l’imposta di bollo per la registrazione, la risoluzione e la proroga del contratto. Il regime della cedolare secca ha diversi vantaggi.

I proprietari possono dedurre le spese documentate per la manutenzione ordinaria e straordinaria fino a un massimo del 5% del canone annuo, di conseguenza l’affitto sarà considerato solo al 95%. Per l’affitto a canone concordato invece, l’IRPEF si applica al 70% del canone annuale percepito, con la possibilità di ottenere l’ulteriore detrazione del 5% sopracitata, e una riduzione dell’imposta di registro pari al 30%. La cedolare secca è un regime opzionale di tassazione che sostituisce l'IRPEF, non c’è obbligo di dichiarazione delle entrate provenienti dall’affitto dal momento che non siamo più soggetti alla suddivisione in fasce di reddito e, come dicevamo, esonera dal pagamento dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo sul contratto di locazione. Il proprietario dell’immobile dovrà pagare un’imposta forfettaria, che corrisponde ad una percentuale dell’importo del canone, che può essere: 21% per i contratti a canone libero 10% per i contratti a canone concordato La Cedolare Secca è applicabile solo per le locazioni a fini abitativi, non dà diritto a deduzioni o detrazioni a differenza del sistema IRPEF, ed il calcolo delle tasse viene fatto sul 100% del canone percepito.

La normativa prevede cinque diverse casistiche di detrazione che variano in funzione dei soggetti che la richiedono e in-particolare a seconda del reddito percepito durante l’anno. La prima casistica è quella della detrazione d’imposta per gli inquilini a basso reddito. Ai contribuenti, infatti, titolari di contratti di locazione stipulati o rinnovati ai sensi della legge 431 del 9 dicembre 1998, spetta una detrazione pari a: 300 euro, se il reddito complessivo non supera la soglia di 15.493,71 euro; 150 euro, se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro, ma non alla soglia di 30.987,41 euro. Se il reddito complessivo supera quest’ultimo importo non spetta alcuna detrazione. La detrazione d’imposta è di: 495,80 euro, se il reddito complessivo non supera la soglia di 15.493,71 euro; 247,90 euro, se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro, ma non alla soglia di 30.987,41 euro. Fino alla data del 31 dicembre 2021 rientrano in questo beneficio i soggetti compresi tra i 20 e i 30 anni, per i quali spetta (per i primi tre anni di contratto stipulato ai sensi della legge 431/98) una detrazione fissa di 991,60 euro, a patto però che il loro reddito complessivo non sia superiore a 15.493,71 euro. A partire dal 1° gennaio 2022 (e quindi con effetto dalle dichiarazioni 2023 in poi) la detrazione per i giovani inquilini viene modificata con le seguenti novità: viene estesa ai locatari fino ai 31 anni non compiuti; viene applicata anche per l’affitto di una sola parte dell’appartamento, non necessariamente di tutta la casa, a patto che il locatario stabilisca la residenza nell’immobile; spetta per i primi quattro anni di contratto, quindi non è più limitata ai primi tre; ammonta a 991,60 euro, oppure, se superiore, al 20% del canone annuo, comunque non oltre 2.000 euro. Confermato infine il requisito secondo cui il giovane abbia un reddito complessivo non superiore a 15.493,71 euro. A vantaggio di questi contribuenti, infatti, è prevista una detrazione: di 991,60 euro, se il reddito complessivo non supera i 15.493,71 euro; oppure di 495,80 euro, se il reddito complessivo è compreso tra i 15.493,72 e i 30.987,41 euro. La detrazione, in tal caso, spetta nella misura del 19% ed è calcolabile su un importo non superiore a 2.633 euro. La condizione, però, è che gli immobili oggetto di locazione siano situati nello stesso comune in cui ha sede l’università o in comuni limitrofi. Essi inoltre devono essere distanti almeno 100 Km dal comune di residenza.