Cosa succede se una scrittura privata per l'affitto non viene registrata?

Il contratto di locazione non registrato è nullo. La registrazione è la prova dell’esistenza del contratto, ed è ciò che tutela sia il proprietario che l’inquilino. I proprietari di casa che sperano di risparmiare i costi dovuti per l’imposta di registro e di bollo avviando un affitto in nero in realtà si espongono a rischi considerevoli, primo tra tutti quello di trovarsi l’appartamento occupato da un inquilino che non paga il canone: se il contratto non è registrato il conduttore non è tenuto a rispettare le clausole della scrittura privata e non può ricevere un decreto ingiuntivo se non corrisponde le mensilità, tantomeno è tenuto a dare un preavviso se vuole lasciare l’immobile e, infine, non può essere sfrattato alla scadenza pattuita. Quindi la nullità del contratto può essere utilizzata dall’inquilino contro il proprietario. Il conduttore infatti gioca un ruolo importante nella locazione, perché sta a lui accettare o meno la situazione di irregolarità: per questo motivo la legge lo reputa responsabile nei confronti del fisco in solido col proprietario per la mancata registrazione del contratto. Così, se il locatore non paga le imposte legate all’adempimento, l’inquilino è corresponsabile per l’evasione e l’Agenzia delle Entrate potrà rivalersi su di lui chiedendogli di versare l’imposta di registro notificando una cartella esattoriale. La mancata registrazione del contratto è una forma di evasione fiscale, pertanto è punita con le seguenti sanzioni: se il contratto di locazione non è stato registrato e il proprietario non ha dichiarato il canone di locazione nella dichiarazione dei redditi, dovrà pagare una sanzione dal 120% al 240% delle tasse evase. Se il proprietario ha dichiarato un canone più basso di quello che realmente percepisce, la sanzione varia dal 180% al 360% dell’imposta evasa.

In caso di mancata registrazione nei termini previsti il contratto è considerato nullo, con gravi conseguenze per il locatore: non solo si rischiano sanzioni elevate, ma si perde anche la possibilità di agire in modo rapido per ottenere uno sfratto o il recupero del canone. Il contratto non registrato, oltre a essere privo di valore giuridico nei confronti dell’inquilino, non consente al proprietario di ottenere lo sfratto o il pagamento del canone arretrato tramite decreto ingiuntivo, limitandosi a un’eventuale azione per indennità di occupazione. La normativa vigente prevede: Una sanzione dal 120% al 240% dell’imposta di registro non versata in caso di omessa registrazione del contratto; Una sanzione dal 200% al 400% se il canone dichiarato è inferiore a quello effettivamente percepito.

L’omessa registrazione comporta la nullità del contratto, con conseguenze sia per il proprietario che per l’inquilino. Nel caso di un contratto di affitto non registrato, la legge stabilisce che il proprietario non ha diritto a riscuotere il canone d’affitto concordato nel contratto. L’inquilino che scopre di vivere in un immobile con contratto non registrato, ha il diritto di chiedere la restituzione dei canoni d’affitto già pagati. La Corte di Cassazione ha confermato che l’inquilino può avanzare una richiesta di rimborso entro sei mesi dal rilascio dell’immobile, chiedendo la restituzione di tutte le somme versate secondo un contratto che, di fatto, è nullo. Diverse sentenze della Corte di Cassazione hanno rafforzato la posizione dell’inquilino in caso di contratto di locazione non registrato. La registrazione tardiva del contratto ha effetto retroattivo, obbliga l’inquilino a versare quanto stabilito nel contratto, una volta che la registrazione è stata completata.

In caso di omessa registrazione del contratto, la normativa prevede sanzioni anche pesanti. Le sanzioni amministrative per omessa o parziale registrazione del contratto possono variare: dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta, per omessa registrazione. L’articolo 41-ter del D.P.R. n. 600/1973 consente all’Agenzia delle Entrate di presumere l’esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi d’imposta precedenti all’accertamento, salvo prova contraria da parte del contribuente. Chi si rende conto dell’errore può sanarlo attraverso il ravvedimento operoso, pagando l’imposta dovuta e una sanzione ridotta proporzionalmente al ritardo.

La scrittura privata e non registrata, non prova la disdetta del contratto di locazione. Il risultato è che il proprietario dell’immobile dovrà continuare a dichiarare i canoni di locazione, anche se non percepiti e, se non lo fa, rischia un accertamento fiscale. La disdetta dell’affitto con scrittura privata non registrata non è una valida prova contro l’invito dell’Agenzia delle Entrate a pagare le imposte sulla locazione. Per il giudice la contribuente, non ha fornito prova della disdetta del contratto di locazione, non potendo bastare la scrittura privata non registrata. Il proprietario dell’immobile dovrà continuare a dichiarare i canoni di locazione, anche se non percepiti e, se non lo fa, rischia un accertamento fiscale.