Come funziona il contratto di affitto con cedolare secca?

Il contratto di affitto con cedolare secca si applica sul reddito complessivamente percepito dalla locazione annua, con un'aliquota del 21% sui contratti a canone libero e del 10% su quelli a canone concordato. La cedolare secca sostituisce la tassazione ordinaria costituita da Irpef, imposta di registro e imposta di bollo. Per applicare la cedolare secca, è obbligatorio comunicarlo all'inquilino, con una rinuncia esplicita all'aggiornamento del canone. La comunicazione della scelta deve contenere la rinuncia esplicita all'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo. Il fabbricato locato con cedolare secca dev'essere riportato nel quadro B della dichiarazione. Gli acconti relativi all'imposta si possono pagare con le stesse modalità dell’IRPEF, con un acconto del 100% del suo ammontare se il totale della cedolare secca relativa all'anno precedente supera euro 51,65. L’acconto così determinato deve essere versato in unica soluzione entro il 30 novembre se l’importo dovuto è inferiore ad euro 257,52, o in due rate se l’importo dovuto è pari o superiore ad euro 257,52. A partire dal 1° gennaio 2024, è possibile opzionare il regime sostitutivo della cedolare secca anche sulle locazioni cosiddette “transitorie”, comunque a titolo abitativo.

La cedolare secca è un regime fiscale agevolato riservato ai proprietari privati che affittano immobili a uso abitativo. Invece di pagare l’IRPEF sul reddito da locazione, puoi scegliere un’imposta fissa del 21% o del 10%, eliminando anche l’imposta di registro e il bollo. Puoi scegliere la cedolare secca se sei una persona fisica, se affitti un immobile residenziale e hai uno dei seguenti contratti: Libero 4+4 → aliquota 21%. Concordato 3+2 → aliquota 10%. Transitorio o studenti → 10%. L’opzione non vale per locazioni a uso commerciale, affitti brevi professionali o a società. Inserisci l’apposita clausola nel contratto di locazione. Registra il contratto con Modello RLI all’Agenzia delle Entrate. Indica l’opzione cedolare nel modulo F24 o dichiarazione dei redditi. Non serve accordo con l’inquilino. È una scelta unilaterale del locatore. Acconto entro 30 giugno e 30 novembre. Saldo entro il 30 giugno dell’anno successivo. Il reddito soggetto a cedolare non fa cumulo ai fini IRPEF → vantaggio extra per chi ha più fonti di reddito. La cedolare secca è la scelta migliore quando hai un’aliquota IRPEF alta, vuoi semplificare la fiscalità o affitti in zone ad alta tensione abitativa.

Il regime prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva di Irpef e addizionali per il reddito derivante dall’affitto dell’immobile e l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro e dall’imposta di bollo per registrazioni, risoluzioni e proroghe del contratto. L’imposta sostitutiva è pari al 21% del canone di locazione annuo stabilito dalle parti, salvo che per i contratti a canone concordato, per cui si applica un’aliquota del 10%. Scegliendo la cedolare secca, il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente. Il regime della cedolare secca ha diversi vantaggi. Assolvendo la sola imposta sostitutiva, infatti, il canone di locazione non si cumula con gli altri redditi ai fini Irpef e addizionali. In più, non sono dovute né l’imposta di registro né l’imposta di bollo per la registrazione, la risoluzione e la proroga del contratto.

Il proprietario deve avvisare l’inquilino, con lettera raccomandata, della scelta della cedolare secca: in caso non lo faccia, rimane nel regime IRPEF. Il locatore che sceglie l’opzione della cedolare secca rinuncia ad applicare aumenti del canone di affitto (anche gli aumenti ISTAT). L’inquilino deve ricevere una lettera raccomandata dal padrone di casa, che lo avvisa della scelta della cedolare secca: con la cedolare l’affitto non può subire aumenti. I proprietari che affittano a canone concordato potrebbero passare al canone libero, perché in generale la cedolare secca rende più conveniente il canone libero. La cedolare secca, se scelta dal contribuente, sostituisce l’IRPEF, le addizionali all’IRPEF, l’imposta di registro e l’imposta di bollo sui contratti di locazione.