Qual è la differenza tra pertinenza e proprietà?

E' configurabile un rapporto pertinenziale tra un bene in comproprietà e una pluralità di beni al cui servizio è posto il bene accessorio. In materia di imposte sui redditi, l’art. 10, comma 3-bis, del TUIR, concernente la deduzione dal reddito complessivo del reddito riveniente dall’unità immobiliare adibita ad abitazione principale e quello delle relative pertinenze, considera pertinenze “le cose immobili di cui all’art. 817 del codice civile, classificate o classificabili in categorie diverse da quelle ad uso abitativo, destinate ed effettivamente utilizzate in modo durevole a servizio delle unità immobiliari adibite ad abitazione principale delle persone fisiche. L’articolo 817 del codice civile considera pertinenze “le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa.” Ai fini della sussistenza del vincolo pertinenziale, è necessario il requisito oggettivo della relazione di strumentalità e complementarietà funzionale tra il bene principale e quello accessorio, nonché il requisito soggettivo della volontà effettiva del proprietario del bene principale, o titolare di un diritto reale sul medesimo, di destinare durevolmente il bene accessorio a servizio od ornamento di quello principale. In merito alla configurabilità di una pertinenza condivisa, destinata, cioè, a servizio di più unità immobiliari, ciascuna appartenente a un diverso proprietario, la giurisprudenza della Corte di Cassazione ha espresso orientamenti non univoci, affermando, da un lato, che il regime delle pertinenze, in quanto postula l’esclusività della funzione accessoria, non sarebbe compatibile con l’ipotesi di un immobile contemporaneamente adibito a servizio di più immobili principali e, dall’altro, che lo stesso non esclude la possibilità di contemplare una pertinenza condivisa, a servizio di più unità immobiliari. Nella recente sentenza n. 27302 del 2013, la Corte ha ritenuto “ammissibile la costituzione di una pertinenza in comunione, al servizio di più immobili appartenenti in proprietà esclusiva ai condomini della pertinenza stessa, in quanto l’asservimento reciproco del bene accessorio comune consente di ritenere implicitamente sussistente la volontà dei comproprietari di vincolare lo stesso in favore delle rispettive proprietà esclusive.”

La definizione normativa di pertinenze è contenuta nell’art. 817 del codice civile: sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. Dunque sono pertinenze dell’immobile tutti quei beni accessori strumentali al godimento del bene principale di riferimento. Per definire un bene pertinenza di un altro, devono sussistere due requisiti: la durevolezza della destinazione e la volontà del proprietario di porre la pertinenza in un rapporto di strumentalità funzionale nei confronti del bene principale. Il vincolo pertinenziale si crea quando il titolare di entrambe le cose decide che una di esse deve essere funzionale all’altra. Inoltre, considerando che il legame tra i due beni è di tipo economico funzionale, questo può sussistere anche per due beni distanti fisicamente e strutturalmente. La proprietà è diversa dalla pertinenza in quanto la proprietà si riferisce al diritto di possesso e controllo su un bene, mentre la pertinenza si riferisce al rapporto di strumentalità funzionale tra due beni. Generalmente le pertinenze seguono le agevolazioni e le condizioni della cosa principale.

C’è quindi una differenza tra pertinenza e proprietà: la proprietà è un diritto, mentre la pertinenza è una caratteristica di una cosa assoggettata al servizio di un’altra cosa. In concreto, quindi, le pertinenze cosa sono? Pertinenze ad esempio possono essere il garage, così come l’autoradio. Pensando a una casa delimitata da una staccionata, oppure alla cassetta della posta, anch’essa pertinenza della casa. Il rapporto di pertinenza può esistere: tra beni mobili, tra bene mobile e bene immobile, tra beni immobili. Affinché un bene possa essere pertinenza di un altro occorre che tra essi esista il cosiddetto “vincolo pertinenziale” di strumentalità e complementarietà funzionale. La pertinenza deve risultare accessoria e complementare rispetto al bene principale, e i singoli beni autonomi e funzionali di per sé. Una cosa si può considerare pertinenza quando sussistono due elementi: elemento oggettivo, ovvero la destinazione – non occasionale ma durevole nel tempo – di un bene accessorio al servizio o all’abbellimento di un bene principale; elemento soggettivo, ovvero la rispondenza di tale destinazione al volere del titolare della cosa principale di creare il vincolo pertinenziale. Il vincolo pertinenziale si crea quando il titolare della cosa principale e di quella accessoria decide che una di esse deve essere funzionale all’altra. Non è necessario che la pertinenza sia nelle immediate vicinanze del bene principale, basta che i due beni si trovino nello stesso Comune. Il legame tra bene principale e pertinenza è di tipo funzionale, richiede soltanto che uno sia durevolmente assoggettato al servizio dell’altro.

La differenza tra proprietà e pertinenza è che la prima è il bene principale, mentre la seconda è un bene accessorio. La proprietà conferisce il potere di possedere e gestire un bene, mentre la pertinenza descrive la relazione funzionale secondo cui un oggetto è vincolato all'uso o al supporto di un'altra cosa. Le pertinenze sono beni destinati in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa, anch’essa immobile o più raramente mobile. La pertinenza è un bene che migliora l’utilizzo e il valore dell’abitazione principale, come ad esempio un posto auto o un giardino. La differenza tra pertinenza e proprietà è fondamentale, poiché la prima è un bene accessorio, mentre la seconda è il bene principale. La pertinenza è un concetto che si riferisce a tutti quegli elementi accessori dell'abitazione principale, come ad esempio una cantina, un garage, un parcheggio coperto.