Qual è la differenza tra proprietà e pertinenza?

E' configurabile un rapporto pertinenziale tra un bene in comproprietà e una pluralità di beni al cui servizio è posto il bene accessorio. In materia di imposte sui redditi, l’art. 10, comma 3-bis, del TUIR, concernente la deduzione dal reddito complessivo del reddito riveniente dall’unità immobiliare adibita ad abitazione principale e quello delle relative pertinenze, considera pertinenze “le cose immobili di cui all’art. 817 del codice civile, classificate o classificabili in categorie diverse da quelle ad uso abitativo, destinate ed effettivamente utilizzate in modo durevole a servizio delle unità immobiliari adibite ad abitazione principale delle persone fisiche. L’articolo 817 del codice civile considera pertinenze “le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa.” Ai fini della sussistenza del vincolo pertinenziale, è necessario il requisito oggettivo della relazione di strumentalità e complementarietà funzionale tra il bene principale e quello accessorio, nonché il requisito soggettivo della volontà effettiva del proprietario del bene principale, o titolare di un diritto reale sul medesimo, di destinare durevolmente il bene accessorio a servizio od ornamento di quello principale. In merito alla configurabilità di una pertinenza condivisa, destinata, cioè, a servizio di più unità immobiliari, ciascuna appartenente a un diverso proprietario, la giurisprudenza della Corte di Cassazione ha espresso orientamenti non univoci, affermando, da un lato, che il regime delle pertinenze, in quanto postula l’esclusività della funzione accessoria, non sarebbe compatibile con l’ipotesi di un immobile contemporaneamente adibito a servizio di più immobili principali e, dall’altro, che lo stesso non esclude la possibilità di contemplare una pertinenza condivisa, a servizio di più unità immobiliari. In particolare, nella recente sentenza n. 27302 del 2013, la Corte ha ritenuto “ammissibile la costituzione di una pertinenza in comunione, al servizio di più immobili appartenenti in proprietà esclusiva ai condomini della pertinenza stessa, in quanto l’asservimento reciproco del bene accessorio comune consente di ritenere implicitamente sussistente la volontà dei comproprietari di vincolare lo stesso in favore delle rispettive proprietà esclusive.”

La proprietà è il bene principale, viceversa la pertinenza è un bene accessorio. La proprietà conferisce il potere di possedere e gestire un bene. La pertinenza descrive la relazione funzionale secondo cui un oggetto è vincolato all'uso o al supporto di un'altra cosa. È fondamentale stabilire la differenza tra proprietà e pertinenza. La pertinenza è un bene che migliora l’utilizzo e il valore dell’abitazione principale.

La pertinenza è un bene che migliora l’utilizzo e il valore dell’abitazione principale. È fondamentale stabilire la differenza tra proprietà e pertinenza: la prima è il bene principale, viceversa la seconda è un bene accessorio. La pertinenza riveste una posizione subordinata rispetto alla cosa principale e ha una destinazione diversa. Tra i due beni esiste un vincolo reale e durevole. A differenza di un bene composto, il bene principale, nei confronti della pertinenza, è pienamente autonomo. Il proprietario della casa principale, l’usufruttuario o il possessore ad altro titolo, ha la possibilità di ultimare la destinazione d’uso della pertinenza. Alcuni elementi sono essenziali: presenza del bene principale; volontà: può capitare, che l’acquirente della casa per esempio non voglia annessi la cantina o il garage; durevolezza: è indispensabile che l’elemento accessorio sia durevole nel tempo. Se il vincolo di pertinenza tra l’immobile principale e quello accessorio dovesse cessare, verrebbe meno la funzionalità. La cessazione del vincolo pertinenziale non richiede particolari forme. Esso si instaura di fatto.

C’è quindi una differenza tra pertinenza e proprietà: la proprietà è un diritto, mentre la pertinenza è una caratteristica di una cosa assoggettata al servizio di un’altra cosa. In concreto, quindi, le pertinenze cosa sono? Pertinenze ad esempio possono essere il garage, così come l’autoradio. In sintesi, il rapporto di pertinenza può esistere: tra beni mobili, tra bene mobile e bene immobile, tra beni immobili. La pertinenza deve risultare accessoria e complementare rispetto al bene principale, e i singoli beni autonomi e funzionali di per sé. Di fatto, una cosa si può considerare pertinenza quando sussistono due elementi: elemento oggettivo, ovvero la destinazione – non occasionale ma durevole nel tempo – di un bene accessorio al servizio o all’abbellimento di un bene principale; elemento soggettivo, ovvero la rispondenza di tale destinazione al volere del titolare della cosa principale di creare il vincolo pertinenziale.