Cosa si intende per "stato di fatto"?

Lo stato di fatto si riferisce alla situazione effettiva in cui si trova un immobile al momento della vendita, considerando le sue condizioni materiali e le caratteristiche concrete. La clausola "Immobile compravenduto nello stato di fatto e di diritto, come visto e conosciuto dall’acquirente" trasferisce il rischio di vizi materiali e giuridici dell’immobile dal venditore all’acquirente. Tuttavia, se la clausola non è personalizzata, può essere considerata una clausola di stile e non di volontà, e quindi essere inefficace. Per evitare ciò, le parti possono dichiarare espressamente nel contratto i vizi materiali o giuridici dell’immobile, o prevedere una clausola espressa e dettagliata di esonero da responsabilità a favore del venditore. In questo modo, l'acquirente sarà consapevole dello stato di fatto dell'immobile e del rischio che assume acquistandolo. Inoltre, la vendita a corpo o a misura può influire sullo stato di fatto dell'immobile, in quanto può determinare la superficie effettiva e il prezzo di vendita.

Per stato di fatto si intende l’opera, il sito o l’edificio analizzato nella sua conformazione attuale, rilevata al momento del sopralluogo, e prima di essere modificato dagli interventi previsti in progetto. Lo stato di fatto può essere modellato seguendo diversi metodi e con un grado di dettaglio che dipende dallo scopo della rappresentazione. Non esistono infatti modelli dettagliati e precisi in assoluto, ma solo modelli che rispondono a precise esigenze e scopi. La realizzazione del modello dello stato di fatto parte necessariamente da un rilievo che può essere condotto con diverse metodologie. Anche in questo caso, il rilievo si concentrerà sui dettagli e sugli aspetti che rispondono agli obiettivi fissati dal professionista.

Lo stato di fatto di un immobile rappresenta la realtà che si rileva al momento di un sopralluogo e può corrispondere oppure differire da quello che risulta dal progetto o dai progetti edilizi depositati presso il Comune. In materia urbanistica-edilizia vi è una distinzione fondamentale tra lo stato di fatto e lo stato di diritto.

La regolarità catastale è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed i dati catastali. La conformità urbanistica ed edilizia è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo con cui il comune ha autorizzato la costruzione e/o le successive ristrutturazioni e/o ampliamenti di un immobile. La regolarità edilizia è un elemento indispensabile sia in caso di compravendita sia in caso di ristrutturazione perché dal confronto tra come si presenta attualmente l'immobile e il titolo abilitativo, si possono riscontrare difformità o abusi edilizi. La responsabilità della conformità edilizia in caso di rogito non è del notaio ma del venditore, che in sede di atto di vendita deve dichiarare sotto la propria responsabilità, la conformità urbanistica dell’immobile. È consigliabile quindi far controllare la conformità urbanistica da un tecnico e, in caso di irregolarità, richiedere eventuali sanatorie per effettuare il ripristino allo stato di fatto. Dal confronto tra come si presenta attualmente l'immobile e il titolo abilitativo, si possono riscontrare difformità o abusi edilizi. In questo caso un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione. La regolarità urbanistica è importante in caso di rogito o ristrutturazione. È importante sottolineare che molto spesso un immobile può essere conforme dal punto di vista catastale ma non urbanistico. L'edificio potrebbe essere stato modificato o realizzato in maniera difforme al progetto presentato al comune. L'edificio potrebbe essere stato modificato o realizzato in maniera difforme al progetto presentato al comune. La regolarità urbanistica attesta la corrispondenza tra lo stato reale dell’immobile e le autorizzazioni rilasciate dal Comune.

Che se metto in vendita una casa nella quale, ad esempio, ho abbattuto una parete senza chiedere la necessaria autorizzazione al Comune e, di conseguenza, non ho aggiornato la planimetria depositata in Catasto, questa sarà, come si dice tecnicamente, non conforme allo stato di fatto. La legge non ammette ignoranza: non è possibile stipulare a queste condizioni e, se anche riuscissi a farlo, l’atto di compravendita sarebbe nullo. Un danno enorme sia per il venditore che per l’acquirente. Solo un documento amministrativo del Comune (che sia una licenza edilizia, una concessione, una DIA, una SCIA, una CILA, ecc), che sia stato debitamente depositato e protocollato rappresenta una sicurezza e garantisce che quello che vedete sia stato regolarmente dichiarato. Se così non fosse il problema è più serio rispetto ad una difformità catastale, perché ci si trova di fronte ad un vero e proprio abuso edilizio, che va assolutamente sanato prima di vendere. Per tale ragione andrebbe sempre prima verificata la regolarità urbanistica-amministrativa e solo in secondo tempo quella catastale. Se l’immobile è conforme sia sotto l’aspetto catastale che urbanistico, non c’è alcun problema e si può procedere con la compravendita. Se c’è un vizio sulla planimetria catastale, ma a livello urbanistico non ci sono problemi, è sufficiente una rettifica al disegno tecnico con successivo aggiornamento per risolvere velocemente la difformità. Infine, se ci sono errori sia dal punto di vista urbanistico che catastale, bisogna richiedere una rettifica agli atti catastali previo pagamento di una sanzione.

Si tratta del complesso di fatti e circostanze in base ai quali si determinano giurisdizione e competenza nel processo civile. Ad esempio, la residenza del convenuto determina il luogo della notifica. Il momento della proposizione della domanda determina quale legge si applica a quello specifico processo.

Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. A qualcuno farebbe piacere e comodo interpretare tale disposizione nel senso che la rappresentazione dello stato di fatto di un immobile contenuta nel progetto allegato alla richiesta di un abilitativo edilizio, sebbene non assistita da un precedente titolo legittimante, si possa considerare “stato legittimo”. Con l’innovazione del comma 1-bis il legislatore ha inteso semplicemente chiarire che lo «stato legittimo dell’immobile» è quello corrispondente ai contenuti dei sottesi titoli abilitativi, relativi non solo alla sua originaria edificazione, ma anche alle sue successive vicende trasformative. Questo anche perché, se altro il legislatore avesse inteso stabilire, e cioè se avesse ricollegato portata totalmente abilitante al titolo «che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare», a prescindere dalla relativa portata, avrebbe surrettiziamente introdotto una sorta di sanatoria implicita per tutti i manufatti assistiti di titolo abilitativo, seppure non sufficientemente legittimante.