Quali sono le regole da seguire per vendere una casa affittata?

La legge permette al proprietario di un immobile di vendere una casa già affittata con l’inquilino dentro. Il contratto di locazione non impedisce la vendita dell’immobile, anche se il contratto non è scaduto. Per il proprietario c’è l’obbligo di comunicare la cessione dell’immobile all’affittuario. Questo passaggio è fondamentale e noi di RES Immobiliare Trento consigliamo di comunicare la decisione il prima possibile, così da lasciare il tempo all’inquilino di decidere come procedere. Le sue opzioni sono tre: disdire il contratto prima della scadenza e lasciare così libero l’immobile, rimanere nella casa fino alla scadenza del contratto, esercitare il diritto di prelazione. Il diritto di prelazione su un immobile ha delle regole da seguire: devono essere rispettate le condizioni di vendita stabilite dal proprietario, tra cui principalmente quella relativa al prezzo, può essere esercitato soltanto entro sessanta giorni dalla comunicazione, è attuabile unicamente in occasione della prima scadenza, ovvero se il proprietario non intende rinnovare il contratto per altri quattro o due anni, in quanto intenzionato a vendere l’immobile. È importante chiedere all’inquilino se è intenzionato all’acquisto prima di rivolgersi ad un eventuale acquirente esterno, cercare di non creare alcun attrito è una buona prassi, se i rapporti sono buoni puoi proporre altri immobili in affitto che abbiano più o meno le stesse caratteristiche. Se l’inquilino non è intenzionato ad andarsene e non desidera avvalersi del diritto di prelazione è bene essere chiari fin da subito con i potenziali acquirenti, sottolineando la presenza dell’inquilino e la data di scadenza del contratto.

È essenziale che il proprietario dell'immobile comunichi formalmente all'inquilino la sua intenzione di vendere, specificando il prezzo e le condizioni di vendita. Tale comunicazione deve avvenire tramite modalità certificata, come raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC. Dopo aver ricevuto la notifica, l'inquilino dispone di 60 giorni per decidere se esercitare o meno il suo diritto di prelazione. Se l'inquilino sceglie di acquistare, il pagamento deve essere effettuato entro 30 giorni dalla fine del periodo di 60 giorni, con contestuale stipulazione del contratto di vendita. Se, invece, l'inquilino non risponde entro i 60 giorni, o declina esplicitamente l'offerta, il proprietario è libero di vendere l'immobile a terze parti.

È dunque possibile vendere casa a un acquirente terzo mentre l'inquilino risiede al suo interno, prima della scadenza del contratto di locazione, ma vige l’obbligo per il proprietario di comunicare la vendita all’affittuario. Lo stesso proprietario ha l’obbligo, in fase di compravendita, di comunicare la presenza del vincolo di locazione all’aspirante acquirente. Secondo quanto dispone l’articolo 1599 del Codice Civile, l’inquilino ha il diritto di continuare ad abitare nell’appartamento fino alla scadenza del contratto di locazione alle stesse condizioni. L'inquilino, a sua volta, deve consentire al proprietario di accedere all'immobile con il futuro acquirente durante le trattative. In caso di rifiuto, il proprietario può richiedere un risarcimento per perdita di opportunità commerciali. Dopo la vendita, l'inquilino deve versare i canoni al nuovo proprietario. La cessione del contratto di locazione comporta il subentro dell’acquirente in tutti i diritti del venditore. La vendita di una casa con inquilino richiede una gestione attenta, rispettando le normative legali e considerando opportunità e rischi della situazione. La mediazione di un’agenzia immobiliare può rivelarsi fondamentale per gestire correttamente la compravendita, evitando rischi ed esaltando i punti di forza dell’affare.