Che cos'è un contratto di vendita futura?

Il patto di futura vendita è un contratto che combina elementi di un contratto di locazione con quelli di un contratto preliminare di vendita. In pratica, si tratta di un accordo in cui una persona affitta un immobile a un’altra con l’opzione, o l’obbligo, per quest’ultimo di acquistare l’immobile al termine del contratto di locazione. Il rapporto inizia come un normale contratto di locazione. L’affittuario paga un canone periodico e gode dell’immobile. Al termine del periodo di locazione, l’affittuario ha la possibilità o l’obbligo di acquistare l’immobile alle condizioni stabilite nel contratto iniziale. Spesso, parte dei canoni pagati durante la locazione vengono considerati come acconti sul prezzo di vendita finale.

Il patto di futura vendita è uno dei tanti strumenti che consentono a chi ha scarsa liquidità e vuole comprare casa, di poterlo fare, imputando i canoni di locazione al prezzo dell’immobile. Il patto di futura vendita, più propriamente locazione con patto di futura vendita è un contratto atipico caratterizzato da uno schema bifasico, quello del godimento dell’immobile a cui se ne aggiunge uno differito nel tempo, che riguarda il trasferimento della proprietà del bene. Il patto di futura vendita è quindi un contratto di locazione contenente una clausola che prevede il trasferimento della proprietà dell’immobile come conseguenza del pagamento dei canoni. Questa tipologia contrattuale, definita anche come vendita in forma di locazione, secondo autorevole dottrina non sarebbe altro che una locazione, in cui il pagamento dei canoni per tutta la durata stabilita dell’accordo, sarebbe funzionale al trasferimento immediato dell’immobile al conduttore. Uno schema simile fa pensare che i canoni non sono altro che rate imputate al prezzo di acquisto, secondo quanto previsto nella vendita con riserva di proprietà.

Il Contratto preliminare di compravendita di cosa futura è adottabile in tutti i casi non soggetti alla disciplina del d. lgs 122/2005. Il contratto preliminare di vendita di cosa futura ha come contenuto soltanto la stipulazione di un successivo contratto definitivo e costituisce pertanto un contratto in via di formazione, distinguendosi dal contratto di vendita di cosa futura che costituisce vicenda negoziale chiusa ab initio. Il contratto preliminare di vendita di cosa futura prevede l’impegno delle parti a compravendere l’immobile ove alla data del rogito siano sussistenti determinati presupposti edilizi. Il Contratto tipico di vendita di cose future, disciplinato dall’art. 1472 c.c è di limitata applicazione nella prassi anche perché prevede che l’acquisto della proprietà si verifica non appena la cosa viene ad esistenza. E’ una particolare forma di vendita obbligatoria, in cui l’oggetto del contratto non esiste ancora al momento della conclusione dell’accordo, ma verrà in futuro a esistenza. Data l’aleatorietà dell’esistenza futura della cosa, è frequente che nei contratti venga inserita una clausola di rischio, con cui si stabilisce che l’effetto traslativo si produce comunque, oppure che il venditore risponda del mancato perfezionamento della cosa. Nel caso di immobili già costruiti si applicherà la struttura acquisitiva del contratto preliminare di compravendita codicistico mentre nel caso di immobili da costruire per i quali il costruttore deve ancora richiedere il permesso di costruire ma via sia solo il progetto ovvero nei quali l’acquirente sia una persona giuridica, si applicherà la struttura del contratto preliminare di compravendita di cosa futura. In questi casi le parti negoziano un contratto preliminare in cui la promissaria acquirente si impegna ad acquistare un immobile costruendo a cura e spese del promittente venditore in virtù di un successivo contratto definitivo di compravendita, solamente a seguito della fine lavori e all’esito positivo di una serie di verifiche di conformità del costruito rispetto al pattuito.

Un contratto di locazione con patto di futura vendita è un accordo che unisce due elementi chiave: il contratto di locazione e la possibilità di acquistare la proprietà in futuro. In questo tipo di contratto, il locatore concede in affitto l’immobile al conduttore, ma entrambe le parti concordano che il conduttore ha la priorità nell’acquisto dell’immobile alla scadenza del contratto di locazione. Questa opzione è spesso utilizzata quando il conduttore desidera acquistare la casa in cui sta attualmente vivendo, ma non è ancora pronto a farlo. Il contratto di locazione con patto di futura vendita è una soluzione flessibile che offre vantaggi sia ai conduttori che ai locatori.