Cosa può vietare il regolamento condominiale?

Il regolamento contrattuale può vietare che gli appartamenti siano utilizzati per attività commerciali, professionali o di affitto turistico. È possibile stabilire regole che limitano l’uso di balconi, terrazzi o facciate per motivi estetici o di decoro architettonico. Il regolamento può vietare modifiche strutturali che incidano sull’aspetto esterno dell’edificio, come l’installazione di insegne luminose o antenne satellitari. Un regolamento condominiale non può limitare diritti fondamentali: Come l’accesso alle parti comuni o il diritto di disporre liberamente della proprietà privata.

Il regolamento condominiale può vietare l'uso delle singole unità immobiliari per attività commerciali, industriali o professionali, il divieto d’affitto o di sublocazione delle unità immobiliari a terzi senza il consenso dell’assemblea condominiale, il divieto di realizzazione di opere o modifiche all’interno delle unità immobiliari che potrebbero danneggiare la struttura dell’edificio o alterare l’armonia estetica dell’insieme condominiale, e il divieto d’uso delle unità immobiliari per scopi diversi dalla residenza. Il regolamento deve specificamente individuare quali sono i pregiudizi che attraverso il divieto si vogliono prevenire non essendo sufficiente una generica indicazione. Il contenuto del divieto si concretizza nell’obbligo per il singolo proprietario di astenersi da quel comportamento, per questo motivo deve essere indicato specificamente e non può semplicemente consistere in un generico divieto. I limiti all’uso consistono “servitù reciproche” e per questo motivo devono rispettare alcuni requisiti. Il regolamento condominiale è un contratto tra i condòmini perciò se l’acquirente di un’unità immobiliare non lo ha approvato il divieto che il regolamento impone all’uso deve essere inserita nell’atto di acquisto tramite trascrizione.

Un regolamento condominiale può, ad esempio, vietare lo svolgimento di attività rumorose o impedire che i condomini utilizzino i propri appartamenti per determinati usi. definire gli orari di rumore consentiti; destinare determinate aree a usi esclusivi; vietare il possesso di animali negli appartamenti; vietare modifiche strutturali agli appartamenti o cambi di destinazione d’uso; parcheggiare in determinate aree del cortile; stendere i panni e la biancheria dai balconi; fumare nell’ascensore; utilizzare griglie per il barbecue sui balconi; organizzare feste sulla terrazza comune; lasciare le biciclette o altri oggetti nei corridoi.

Il regolamento condominiale prevede dei divieti che hanno lo scopo di assicurare una pacifica convivenza all’interno del condominio, il rispetto delle parti comuni, il decoro dell’edificio e la sicurezza degli impianti. Nel condominio è vietato mettere in atto comportamenti che possono arrecare danno o disturbo agli altri condomini, ad esempio: Fare rumori nelle ore di riposo, in genere dalle 22.00 alle 7.00 del mattino; non sono inoltre tollerati rumori che eccedono di 5 decibel il rumore di fondo, durante il giorno; Sporcare le parti comuni; Affiggere cartelli nelle aree condominiali, che ledono la privacy degli altri condomini; Sbattere tappeti in orari non consenti; Svuotare le briciole sui balconi sottostanti; Far gocciolare l’acqua dei vasi; Produrre fumi o esalazioni che danneggiano i vicini, l’esempio più comune è l’accensione del barbecue sul balcone; Prendere il sole nudi sul balcone; Buttare cicche di sigarette o altri oggetti dal balcone; Utilizzare il garage o la cantina come officina. Gli spazi condominiali devono essere fruibili e utilizzabili dai condomini, lasciare oggetti di varia natura è in genere vietato perché può limitarne l’uso; Il regolamento condominiale generalmente vieta questo tipo di utilizzo, maggiore tolleranza c’è per i passeggini e le carrozzine; Il decoro del condominio non è semplicemente un fattore d’immagine ma anche economico, perché il contesto condominiale incide sul valore delle singole unità immobiliari. Se ad esempio un condomino utilizza il balcone come deposito o se ogni condomino decide di installare una tenda diversa, l’immagine complessiva dell’edificio è penalizzata e di conseguenza anche il valore degli appartamenti. È questa la motivazione principale dei seguenti divieti nell’utilizzo di balconi e terrazzi; Posizionare ombrelloni di varia foggia; Stendere i panni oltre la ringhiera, è consentito l’utilizzo di uno stendibiancheria all’interno; Posizionare armadietti visibili dall’esterno; Utilizzare tende non conformi all’estetica condominiale; Pitturare le ringhiere con colori differenti dal resto del condominio; Installare serramenti e tapparelle difformi; Chiudere balconi e terrazzi con strutture non autorizzate. Gli impianti condominiali elettrico, idrico, di riscaldamento, l’ascensore ecc. devono essere a norma e sempre efficienti. L’amministratore di condominio è direttamente responsabile del loro funzionamento. Qualsiasi intervento o utilizzo effettuato da personale non autorizzato è assolutamente vietato, perché potrebbe danneggiarli o peggio causare danni a se stessi o ad altri. È perciò vietato ad esempio: Utilizzare l’ascensore per fare traslochi; Sostituire anche una semplice lampadina condominiale; Scollegare o collegare cavi elettrici o impianti di varia natura; Utilizzare gli impianti antincendio per usi non consentiti, ad esempio le manichette come tubi d’irrigazione. Per vietare delle attività commerciali in un condomino, queste devono essere espressamente previste nel regolamento condominiale, in alternativa non è possibile vietarle. Spesso questi divieti sono previsti nei regolamenti contrattuali, che hanno la facoltà di limitare alcuni diritti soggettivi, ad esempio: Attività di tipo ambulatoriale; Baby parking; Attività di ristorazione; Bed & Breakfast Per avere efficacia limitativa, il regolamento condominiale deve essere trascritto.