Quali sono i divieti più comuni nel regolamento condominiale?

Il divieto d’uso delle singole unità immobiliari per attività commerciali, industriali o professionali. Il divieto d’affitto o di sublocazione delle unità immobiliari a terzi senza il consenso dell’assemblea condominiale. Il divieto di realizzazione di opere o modifiche all’interno delle unità immobiliari che potrebbero danneggiare la struttura dell’edificio o alterare l’armonia estetica dell’insieme condominiale. Il divieto d’uso delle unità immobiliari per scopi diversi dalla residenza.

In linea generale, ciascun condomino può fare ciò che vuole in casa propria a patto che: non si violi il decoro architettonico dell’edificio e non venga compromessa la stabilità dell’edificio. In alcuni regolamenti, infatti, viene esplicitamente vietato lo svolgimento di attività rumorose o viene impedito che i condomini utilizzino i propri appartamenti come bed & breakfast, locande, asili, pensioni, palestre. I condomini possono ovviamente usufruire delle parti comuni dell’edificio, a patto che: non ne alterino la destinazione d’uso; non impediscano agli altri condomini di fare pari uso delle stesse aree;non pregiudichino il decoro architettonico del fabbricato. Ulteriori divieti possono essere ricavati dal regolamento condominiale nel quale posso essere definiti gli orari di rumore consentiti, la destinazione di determinate aree e gli usi esclusivi, il divieto di avere animali negli appartamenti, il divieto di apportare modifiche strutturali agli appartamenti o cambi di destinazione d’uso, la definizione delle aree dove è possibile o no parcheggiare nel cortile, la possibilità o meno di stendere i panni e la biancheria dai balconi; se sia consentito o meno fumare nell’ascensore così come fare il barbecue sul balcone, organizzare feste sulla terrazza comune, se presente, e lasciare le biciclette o altri oggetti nei corridoi. Al condominio si applicano le norme sulla proprietà stabilite dal Codice Civile e pertanto non è consentito: fare rumori oltre la normale tollerabilità (non si devono cioè superare i rumori di fondo di oltre 5 decibel dalle 06:00 del mattino alle 22:00 o di oltre 3 decibel nelle ore notturne), far gocciolare l’acqua dal proprio balcone in quello sottostante, produrre fumi o esalazioni di vapori che possano dare fastidio ai vicini, installare condizionatori rumorosi o che molestino i vicini, realizzare tettoie, pergolati o pergotende che possano limitare il diritto di affaccio del condomino del piano di sopra, affiggere cartelli o altri avvisi in luoghi condominiali ove possano accedere terzi estranei da cui si possano evincere situazioni personali dei condomini, registrare l’assemblea condominiale se gli altri non sono d’accordo, sporcare i luoghi comuni e non pulire, usare l’ascensore come montacarichi per oggetti particolarmente pesanti e bloccare l’ascensore per molto tempo impedendo agli altri condomini di farne pari uso.

I rumori molesti sono quelli che superano la normale tollerabilità, arrecando disturbo alla quiete e alla vita quotidiana degli altri condomini. Sono considerati rumori molesti la musica ad alto volume, l’abbaio di animali domestici in modo persistente, calpestio continuo o trascinamento di mobili, feste e schiamazzi, uso di elettrodomestici rumorosi ed i lavori di ristrutturazione. Negli “orari di silenzio” che normalmente sono indicati nel regolamento condominiale è vietato emettere qualsivoglia rumore molesto. Tra i comportamenti vietati troviamo: occupazione degli spazi comuni, danni e mancata manutenzione. Fra i comportamenti vietati in condominio c’è quello di abbandonare i rifiuti in posti non adibiti alla loro raccolta. È infatti obbligatorio separare i rifiuti secondo le indicazioni comunali e depositarli negli appositi contenitori condominiali. È vietato tenere sacchi o oggetti ingombranti negli androni, nei cortili o nelle scale e chi lo fa può essere soggetto a sanzioni amministrative.

Nel condominio è vietato mettere in atto comportamenti che possono arrecare danno o disturbo agli altri condomini, ad esempio: Fare rumori nelle ore di riposo, in genere dalle 22.00 alle 7.00 del mattino; non sono inoltre tollerati rumori che eccedono di 5 decibel il rumore di fondo, durante il giorno; Sporcare le parti comuni; Affiggere cartelli nelle aree condominiali, che ledono la privacy degli altri condomini; Sbattere tappeti in orari non consenti; Svuotare le briciole sui balconi sottostanti; Far gocciolare l’acqua dei vasi; Produrre fumi o esalazioni che danneggiano i vicini, l’esempio più comune è l’accensione del barbecue sul balcone; Prendere il sole nudi sul balcone; Buttare cicche di sigarette o altri oggetti dal balcone; Utilizzare il garage o la cantina come officina. Gli spazi condominiali devono essere fruibili e utilizzabili dai condomini, lasciare oggetti di varia natura è in genere vietato perché può limitarne l’uso; Non è raro ad esempio trovare scarpe sui pianerottoli davanti alla porta di casa, piante, in alcuni casi piccoli mobili come scarpiere e ancora bici negli androni o nel cortile comune. Il decoro del condominio non è semplicemente un fattore d’immagine ma anche economico, perché il contesto condominiale incide sul valore delle singole unità immobiliari. Se ad esempio un condomino utilizza il balcone come deposito o se ogni condomino decide di installare una tenda diversa, l’immagine complessiva dell’edificio è penalizzata e di conseguenza anche il valore degli appartamenti. È questa la motivazione principale dei seguenti divieti nell’utilizzo di balconi e terrazzi; Posizionare ombrelloni di varia foggia; Stendere i panni oltre la ringhiera, è consentito l’utilizzo di uno stendibiancheria all’interno; Posizionare armadietti visibili dall’esterno; Utilizzare tende non conformi all’estetica condominiale; Pitturare le ringhiere con colori differenti dal resto del condominio; Installare serramenti e tapparelle difformi; Chiudere balconi e terrazzi con strutture non autorizzate. Gli impianti condominiali elettrico, idrico, di riscaldamento, l’ascensore ecc. devono essere a norma e sempre efficienti. L’amministratore di condominio è direttamente responsabile del loro funzionamento. Qualsiasi intervento o utilizzo effettuato da personale non autorizzato è assolutamente vietato, perché potrebbe danneggiarli o peggio causare danni a se stessi o ad altri. È perciò vietato ad esempio: Utilizzare l’ascensore per fare traslochi; Sostituire anche una semplice lampadina condominiale; Scollegare o collegare cavi elettrici o impianti di varia natura; Utilizzare gli impianti antincendio per usi non consentiti, ad esempio le manichette come tubi d’irrigazione. Per vietare delle attività commerciali in un condomino, queste devono essere espressamente previste nel regolamento condominiale, in alternativa non è possibile vietarle. Spesso questi divieti sono previsti nei regolamenti contrattuali, che hanno la facoltà di limitare alcuni diritti soggettivi, ad esempio: Attività di tipo ambulatoriale; Baby parking; Attività di ristorazione; Bed & Breakfast Per avere efficacia limitativa, il regolamento condominiale deve essere trascritto.

Non si devono superare i rumori di fondo di oltre 5 decibel dalle 6 del mattino alle 22 o di oltre 3 decibel nelle ore notturne. Non venga compromessa la stabilità dell’edificio. Non si violi il decoro architettonico dell’edificio. Non ne alterino la destinazione d’uso. Il divieto di avere animali negli appartamenti. Il divieto di apportare modifiche strutturali agli appartamenti o cambi di destinazione d’uso. Non pregiudichino il decoro architettonico dell'edificio. Non impediscano agli altri condomini di fare pari uso delle stesse aree. Far gocciolare l’acqua dal proprio balcone in quello sottostante. Produrre fumi o esalazioni di vapori che possano dare fastidio ai vicini. Installare condizionatori rumorosi o che possano dare fastidio ai vicini. Usare l’ascensore come montacarichi per oggetti particolarmente pesanti. Bloccare l’ascensore per molto tempo impedendo agli altri condomini di farne pari uso. Sporcare i luoghi comuni e non pulire.