Cosa significa lavoro di manutenzione ordinaria?

Si definiscono interventi di manutenzione ordinaria le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione di finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, purche' non comportino alterazioni all'aspetto esterno del fabbricato e delle sue pertinenze. Sono considerati di manutenzione ordinaria i seguenti interventi: all'interno degli edifici: a) riparazioni e rifacimenti di pavimentazioni; b) rifacimenti e riparazioni di intonaci, tinteggiature, rivestimenti interni; c) riparazione e sostituzione di serramenti interni; d) riparazione o sostituzione di impianti idraulici, elettrici, di riscaldamento, di ventilazione, per la fornitura del gas; e) riparazione o sostituzione di canne fumarie; f) riparazione, rinnovamento o sostituzione di servizi igienico-tecnologici (senza alterazione delle caratteristiche distributive, volumetriche e di destinazione) dell'edificio o delle singole unita' immobiliari; g) inserimento e sostituzione di elementi di coibentazione termica, di impermeabilizzazione, di isolamento; h) risanamento o costruzione di vespai; i) rifacimento o riparazione della condotta condominiale o della braga all'interno dell'unita' immobiliare; all'esterno degli edifici: a) riparazione e ripristino delle facciate in pietra con le stesse caratteristiche e materiali; b) tinteggiatura e ripulitura delle facciate, con gli stessi colori di quelli originari e con eventuale ripresa degli intonaci deteriorati o mancanti senza alterazione dei materiali o delle colorazioni esistenti; c) manutenzione e riparazione dei frontalini e delle ringhiere dei terrazzi e dei balconi o loro sostituzione con elementi dello stesso tipo e materiale di quelli preesistenti; d) riparazione, sostituzione, rinnovamento delle decorazioni e finiture esterne (quali ad esempio lesene, frontalini, cornicioni, piattabande, spalline, mostrine), con soluzioni formali e materiali dello stesso tipo di quelli preesistenti; e) riparazione, sostituzione con materiali dello stesso tipo di quelli preesistenti: dei manti di copertura, delle pavimentazioni delle coperture piane, delle pavimentazioni di cortili o di cavedi, delle pavimentazioni di atri condominiali, scale e ballatoi, delle pavimentazioni esterne, degli elementi di arredo esterno; f) riparazione o sostituzione, con materiali dello stesso tipo di quelli preesistenti, di singoli elementi della piccola orditura del tetto; g) riparazione o sostituzione di infissi, grondaie, pluviali, camini, canne fumarie e simili con gli stessi colori e tipologie preesistenti, e con materiali che non comportino alterazione degli aspetti estetici; h) riparazione o sostituzione con elementi dello stesso tipo e materiale di quelli preesistenti di recinzioni, parapetti, ringhiere e simili; i) installazione di tende da sole, insegne, targhe, impianti tecnologici o elementi di arredo urbano non comportanti opere edilizie; j) installazione di recinzioni nel terreno non comportanti l'esecuzione di opere murarie; k) interventi di impermeabilizzazione dei cornicioni; 1) nuova installazione o sostituzione di antenne televisive centralizzate o singole; m) inserimento di impianti tecnologici purche' collocati entro la sagoma dell'edificio; n) installazione di impianti di allarme, di rinforzi agli infissi comprese grate o blindature ed, in genere, le strutture relative alla sicurezza passiva dell'edificio ricadenti nella sagoma dello stesso. Per gli edifici ed impianti adibiti ad attivita' industriali e artigianali o al servizio delle stesse sono compresi nella manutenzione ordinaria gli interventi di seguito indicati volti ad assicurare la funzionalita' e l'adeguamento tecnologico degli impianti produttivi esistenti, sempre che tali interventi non ne mutino le caratteristiche dimensionali, siano interni al loro perimetro e non incidano sulle loro strutture e sulla loro tipologia edilizia: a) riparazione, sostituzione ed adeguamento degli impianti e delle relative reti, nonche' installazione di impianti telefonici, televisivi e telematici diversi da quelli disciplinati dall'art. 27 purche' tali interventi non comportino alterazione dei locali, aperture nelle facciate, modificazione o realizzazione di volumi tecnici; b) riparazione e sostituzione parziale di impianti tecnologici, nonche' realizzazione delle necessarie opere edilizie, sempreche' non comportino modifiche esterne dei locali ne' aumento delle superfici agibili; c) realizzazione di passerelle o strutture in metallo per l'attraversamento aereo delle strade interne con tubazioni.

La manutenzione ordinaria comprende tutti quegli interventi necessari per mantenere in buono stato e preservare l’efficienza di un immobile. Cosa comprende la manutenzione ordinaria Questi lavori non modificano la struttura dell’edificio ma mirano a riparare, rinnovare e sostituire le finiture esistenti o a integrare e mantenere in efficienza gli impianti tecnici già presenti. Gli interventi di manutenzione ordinaria possono includere: Riparazione e sostituzione di infissi e serramenti; Tinteggiatura delle pareti interne ed esterne; Sostituzione di rivestimenti e pavimentazioni; Manutenzione e riparazione di impianti elettrici, idraulici e di riscaldamento; Riparazione o rinforzo della struttura di parapetti e balconi conservando caratteri uguali a quelli preesistenti; Impermeabilizzazione di tetti e terrazze; Verniciatura delle porte dei garage; Riparazione e sostituzione di grondaie, pluviali e camini anche con materiali diversi; Riparazione di ringhiere, parapetti e recinzioni; Riparazioni di balconi nelle parti murarie, sostituzione di parapetti e ringhiere conservando caratteristiche uguali; Sostituzione dei gradini delle scale con gradini uguali a quelli preesistenti; Sostituzione lucernari con altri aventi gli stessi caratteri di quelli preesistenti.

La definizione ufficiale di manutenzione ordinaria è contenuta nel Testo Unico dell’Edilizia che include, in questa categoria, le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici nonché i lavori di manutenzione o finalizzati a integrare gli impianti già esistenti nell’ottica di mantenerne l’efficienza funzionale e la sicurezza. Si tratta quindi di lavori di manutenzione in senso stretto, dal momento che nella maggior parte dei casi, non determinano modifiche sostanziali all’immobile ma solo interventi per renderlo migliore, anche solo sul piano formale. Il testo Unico dell’Edilizia, quindi, offre una definizione ufficiale di manutenzione ordinaria che costituisce il primo riferimento per capire se i lavori in programma rientrano in tale categoria. Si potrebbe dire che in un certo senso include gli interventi di manutenzione vera e propria che non modificano la sostanza e la struttura ma si limitano a salvaguardarne caratteristiche e funzionamento. La riparazione di un elemento malfunzionante o guasto è manutenzione in senso stretto. La pitturazione è un intervento di manutenzione ordinaria, quale che sia l’estensione dell’immobile, così come la sostituzione degli infissi, sanitari e pavimenti e la posa dei controsoffitti.

È così definito l'insieme di opere e interventi che hanno come scopo quello di conservare il bene nella sua sostanza materiale, nella sua produttività, e nella sua idoneità ad essere usato per la finalità cui è destinato, senza mutarne la destinazione d'uso. Di norma, rientrano nella manutenzione ordinaria le opere di riparazione e sostituzione di elementi e di ripulitura. Il codice civile prevede che le spese di manutenzione di un condominio siano ripartite ai sensi dell’ art. 1123 del c.c. , sulla base dei millesimi di proprietà.