Come si calcola la ripartizione dell'acqua condominiale?

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio […] sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Se l’edificio è sprovvisto di contatori divisionale, le spese vengono suddivise in base ai millesimi di proprietà, secondo la tabella approvata dall’assemblea condominiale. Se sono installati i contatori per ogni singola unità abitativa, le spese vanno ripartite in base ai consumi effettivi. La legge consente all’assemblea condominiale di deliberare una diversa ripartizione, anche non proporzionale ai millesimi o ai consumi, purché ci sia l’unanimità dei partecipanti. Anche gli appartamenti disabitati devono contribuire alla spesa, se non sono dotati di contatore individuale, poiché l’assenza di consumo non può essere verificata. Con i contatori, invece, l’utente paga solo ciò che consuma. Verifica se il condominio è dotato di contatori individuali. Consulta il regolamento condominiale: potrebbe contenere clausole specifiche. Chiedi la delibera assembleare in caso di sistemi misti o quote forfettarie. Assicurati che le letture vengano effettuate regolarmente.

Il calcolo dei conteggi dei consumi dell’acqua condominiale non è effettuato solo utilizzando il metodo proporzionale dei millesimi e del valore dell’appartamento, ma può essere eseguito anche per teste e per consumi rilevati dai contatori. L’acqua sanitaria del condominio, utilizzata per la pulizia delle scale e degli spazi comuni, è ripartita secondo i millesimi dei condomini, cioè calcolando proporzionalmente il costo alla grandezza di ogni abitazione. Nella condizione in cui il contatore individuale sia assente, si contabilizzerà il costo in base ai valori millesimali definiti dall’amministratore secondo l’articolo 1123 del Codice Civile. Mentre, con un contatore individuale presente, il costo è stimato secondo i consumi effettivi dell’abitazione, in questo caso è necessario riconoscere il contatore. Il conteggio per l’acqua condominiale può essere effettuato anche per teste, cioè secondo la regola che stabilisce una quota più alta in base al numero di persone che vivono nell’unità abitativa di riferimento.

Secondo la giurisprudenza, in assenza dei contatori di sottrazione le spese dell'acqua, salvo diversa convenzione, si ripartiscono in base ai valori di proprietà. La questione riguarda il riparto della parte relativa ai consumi, perchè, per quanto riguarda i costi fissi, il riparto è certamente da effettuarsi in base ai valori millesimali, dunque in base all'art. 1123, co. c.c. Secondo la giurisprudenza, per la verità non copiosa sul tema, la suddivisione va effettuata in base al valore di ciascuna unità immobiliare rispetto all'intero condominiale. In definitiva, in base al criterio proporzionale di cui all'art. 1123, co. 1 c.c, dunque in base ai millesimi di proprietà. La sentenza esclude che tale riparto possa correttamente ricondursi all'applicazione della norma di cui all'art. 1123, co.2, dal momento che detto riparto "appare inidoneo, per la sua irrazionalità, a fissare un congruo rapporto tra la spesa e l'uso individuale". Dunque, conclude la Corte, salvo diversa convenzione, il criterio da applicare è quello di cui all'art. 1123, co.1 c.c..

La ripartizione delle spese per l’acqua in condominio crea spesso dubbi e contrasti. Il problema sarebbe risolto a monte se tutti i condomini disponessero di contatori individuali, ma in assenza di tale condizione bisogna attenersi a quelle che sono le regole previste dal codice civile. Storicamente, molti condomini hanno adottato il metodo di ripartizione “per persona” al fine di calcolare le spese dell’acqua. Tale metodo, basato sul numero di abitanti per unità abitativa, è stato per anni il criterio preferito per la sua semplicità, sebbene non sia il più preciso. Il criterio di ripartizione “per persona” è legittimo solo se deciso da una delibera assembleare approvata all’unanimità. La ripartizione delle spese dell’acqua secondo millesimi in assenza quindi di un patto contrario che consenta la ripartizione delle bollette dell’acqua secondo “teste”, la regola imposta dalla legge è quella dei millesimi di proprietà. Secondo l’articolo 146 del Dlgs 152/2006, è sempre preferibile procedere al conteggio dei consumi di acqua attraverso l’installazione di contatori individuali. L’amministratore dovrebbe dunque provvedere direttamente all’installazione dei contatori individuali, stanziando la spesa a ciò necessaria e ripartendola tra i condòmini. In assenza dei contatori, si deve procedere per millesimi di proprietà, salvo diversa previsione dell’assemblea o del regolamento, purché approvata all’unanimità. Potrebbe succedere che uno o più condomini siano dotati dei contatori individuali. Ciò però non può comportare un diverso conteggio, in capo a questi ultimi, secondo i consumi. Difatti solo se tutti gli appartamenti sono dotati di detti apparecchi è possibile procedere alla ripartizione in base ai consumi effettivi. Diversamente, anche chi ha il contatore, dovrà sottostare al criterio generale dei millesimi. Come detto sopra, in assenza di contatori individuali installati in ogni unità abitativa, la Cassazione, con la sentenza n. 17557/2014, ha stabilito che l’addebito deve avvenire in base ai valori millesimali.

La ripartizione del consumo di acqua in un condominio può essere calcolata in base al numero di appartamenti o al numero di persone che vivono nell'edificio. Il calcolo può essere effettuato considerando il consumo totale di acqua dell'edificio e suddividendolo tra gli appartamenti o lesingoli proprietari. In alcuni casi, la ripartizione può essere basata su un sistema di misurazione individuale, come ad esempio l'installazione di contatori dell'acqua per ogni appartamento. La ripartizione del consumo di acqua può anche essere influenzata da fattori come la superficie dell'appartamento, il numero di bagni o la presenza di piscine o giardini. In generale, è importante che la ripartizione del consumo di acqua sia equa e trasparente, in modo da evitare dispute tra i condomini. I condomini possono anche decidere di affidare la gestione della ripartizione del consumo di acqua a un'amministratore di condominio o a un'impresa specializzata. La ripartizione del consumo di acqua può essere calcolata con una formula che tiene conto del consumo totale di acqua e del numero di appartamenti o di persone che vivono nell'edificio. Il consumo di acqua può essere misurato con contatori dell'acqua installati per ogni appartamento o per l'intero edificio.