Quando un condominio si può dividere?

La divisione delle parti comuni, come il giardino, è sempre necessario il consenso unanime dei condòmini. L’Art. 1119 c.c. disciplina la questione delle parti comuni, stabilendo che esse non possono essere divise a meno che ciò non comprometta l’uso da parte degli altri condomini e si ottenga il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio. La norma mira a prevenire liti e disparità, poiché le parti comuni, per loro natura, servono al beneficio collettivo. Se fosse permesso suddividere arbitrariamente un cortile, un tetto o una scala, si verrebbe meno al principio di equità che regola la vita condominiale. L’Art. 1119 richiede una valutazione rigorosa delle conseguenze pratiche di qualsiasi divisione proposta: il rispetto del criterio del consenso unanime non è solo una formalità, ma una garanzia di tutela per i diritti di ogni singolo condomino. In situazioni come quella del giardino, la soluzione più praticabile è spesso quella di individuare usi alternativi che non implichino la divisione fisica del bene comune, ma che possano armonizzare le esigenze dei condomini. In ogni caso, il dialogo e il rispetto della normativa rappresentano gli strumenti fondamentali per risolvere i conflitti e preservare l’equilibrio della comunità condominiale.

Un condominio si può dividere in due o più condomini solo quando si creano due condomini di per sé autonomi. La divisione di un condominio in due o più condomini è lecita solo se ciò non rende più scomodo, per ciascun condomino, l’uso delle parti comuni dell’edificio. In ogni caso, ci deve sempre essere il consenso di tutti i partecipanti. La divisione può essere disposta dal giudice su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione. A norma dell’articolo 61 delle disposizioni di attuazione al Codice civile, qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzione di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che hanno la caratteristica di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.

È possibile dividere un condominio in due nuove realtà condominiali, ma per procedere occorre il consenso in forma scritta di tutti i proprietari. Senza l'unanimità, i condòmini interessati possono rivolgersi al giudice che deciderà caso per caso, sempre a condizione che la divisione non renda più scomodo per tutti i partecipanti l'utilizzo delle parti e degli impianti comuni.