Quando un condominio si può dividere?

Le parti comuni condominiali sono divisibili mediante il ricorso all’autorità giudiziaria oppure se c’è il consenso di tutti i partecipanti al condominio. È ammesso dividere un condominio solo nel caso in cui la divisione può farsi senza rendere più scomodo l’uso delle cose comuni, a ciascun condomino, e vi sia il consenso di tutti i partecipanti al condominio. La divisione non crea disagi ai condomini, rendendo più scomodo l’uso della cosa comune da parte di ciascuno di essi. L’unanimità dei consensi dei condòmini è richiesta solo per la divisione volontaria e deve essere riportata in una scrittura privata o in un atto pubblico. La Corte di Cassazione ha chiarito che le parti comuni dell’edificio sono indivisibili tranne se la divisione può farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e se è stato concluso un contratto che riporti, in scrittura privata o atto pubblico, il consenso di tutti i partecipanti al condominio. Ci sono due strade per dividere un condominio: mediante il ricorso all’autorità giudiziaria o con un accordo unanime dell’assemblea condominiale. La divisione le parti comuni vengono frazionate e a ciascun proprietario ne viene assegnata una quota proporzionale ai millesimi di proprietà.

Un condominio si può dividere se si verificano determinate condizioni. Secondo l'art. 61 disp. att. c.c., «Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato». Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 c.c. o è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte del fabbricato della quale si chiede la separazione. L'art. 1119 c.c. dice che «Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio». La divisione delle parti comuni può avvenire con due modalità alternative: mediante domanda giudiziaria, qualora l'operazione non rende più incomodo l'uso della cosa, oppure convenzionalmente quando tutti i condòmini sono d'accordo. La divisione delle cose comuni è materia sottratta alle competenze riconosciute dall'assemblea. Il consenso unanime dei condòmini va infatti raccolto in una scrittura privata o in un atto pubblico. Il frazionamento delle parti comuni avviene con assegnazione delle medesime pro quota a ciascun proprietario. La separazione, invece, consiste nel venir meno del vincolo di condominialità e non comporta l'assegnazione delle parti comuni in proprietà, bensì la loro separazione, attuata mediante disfacimento del vincolo e successivo nuovo rapporto di funzionalità ed accessorietà.

La divisione delle parti comuni, come il giardino, è sempre necessario il consenso unanime dei condòmini. L’Art. 1119 c.c. disciplina la questione delle parti comuni, stabilendo che esse non possono essere divise a meno che ciò non comprometta l’uso da parte degli altri condomini e si ottenga il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio. La norma mira a prevenire liti e disparità, poiché le parti comuni, per loro natura, servono al beneficio collettivo. Se fosse permesso suddividere arbitrariamente un cortile, un tetto o una scala, si verrebbe meno al principio di equità che regola la vita condominiale. L’Art. 1119 richiede una valutazione rigorosa delle conseguenze pratiche di qualsiasi divisione proposta: il rispetto del criterio del consenso unanime non è solo una formalità, ma una garanzia di tutela per i diritti di ogni singolo condomino. In situazioni come quella del giardino, la soluzione più praticabile è spesso quella di individuare usi alternativi che non implichino la divisione fisica del bene comune, ma che possano armonizzare le esigenze dei condomini. In ogni caso, il dialogo e il rispetto della normativa rappresentano gli strumenti fondamentali per risolvere i conflitti e preservare l’equilibrio della comunità condominiale.

Un condominio si può dividere in due o più condomini solo quando si creano due condomini di per sé autonomi. La divisione di un condominio in due o più condomini è lecita solo se ciò non rende più scomodo, per ciascun condomino, l’uso delle parti comuni dell’edificio. In ogni caso, ci deve sempre essere il consenso di tutti i partecipanti. La divisione può essere disposta dal giudice su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione. A norma dell’articolo 61 delle disposizioni di attuazione al Codice civile, qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzione di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che hanno la caratteristica di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.

È possibile dividere un condominio in due nuove realtà condominiali, ma per procedere occorre il consenso in forma scritta di tutti i proprietari. Senza l'unanimità, i condòmini interessati possono rivolgersi al giudice che deciderà caso per caso, sempre a condizione che la divisione non renda più scomodo per tutti i partecipanti l'utilizzo delle parti e degli impianti comuni.