Come ripartire le spese condominiali senza tabelle millesimali?

In assenza di tabelle millesimali, il primo passo è verificare se esistono precedenti accordi o prassi consolidate all’interno del condominio per la ripartizione delle spese. In alcuni casi, queste consuetudini possono fungere da base temporanea per la gestione delle spese comuni, in attesa di una soluzione più formale e conforme alla legge. Se non esistono precedenti accordi, è consigliabile convocare un’assemblea straordinaria dei condòmini per discutere la situazione e cercare di raggiungere un accordo unanime sulla ripartizione delle spese. Questo accordo dovrà poi essere messo per iscritto e firmato da tutti i condomini, diventando di fatto una regola interna. Secondo le norme di legge, tale accordo deve, però, essere proporzionale a quanto possiede ogni condomino. La soluzione definitiva al problema è la redazione delle tabelle millesimali da parte di un tecnico qualificato, come un geometra o un architetto. Questo professionista effettuerà le misurazioni necessarie e calcolerà le quote millesimali in base alla superficie e al valore delle singole unità. Il costo per la redazione delle tabelle è a carico del condominio e rappresenta un investimento per la tranquillità e la corretta gestione futura. In caso di disaccordi sulla ripartizione delle spese o sulla redazione delle tabelle millesimali, è possibile ricorrere alla mediazione civile prima di intraprendere azioni legali. La mediazione può offrire una soluzione consensuale e meno dispendiosa rispetto al contenzioso giudiziario.

La risposta viene fornita da Cass. 4259 del 21.02.2018 che afferma che non ha rilievo la mera mancanza formale delle tabelle millesimali, spettando semmai al giudice stabilire l'entità del contributo dovuto dal singolo condomino conformemente ai criteri di ripartizione derivanti dai valori delle singole quote di proprietà. La ripartizione delle spese condominiale deve essere necessariamente attuato nel rispetto dell’art 1123 c.c. che stabilisce che le spese necessarie alle manutenzioni, al godimento delle parti comuni, alla prestazione dei servizi sono ripartite trai condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno. Qualora, poi, si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Diversamente se l’edificio ha parti o impianti destinati a servire una sola sua parte, le spese sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Niente fantasie quindi; le spese possono essere ripartite trai condomini solo con i con criteri enunciati a meno che diversamente non lo preveda o l’accordo unanime delle parti o una norma derogativa.

Nello specifico, ti evidenzio che, ove il tuo condominio non dovesse ancora aver approvato le tabelle millesimali, le spese condominiali dovrebbero comunque essere ripartite secondo la regola generale ovvero in base al valore di ogni appartamento e quindi anche del tuo. E’ quindi assolutamente vietato procedere ad una divisione in “parti uguali” come purtroppo molto spesso accade. Pertanto, in mancanza delle tabelle millesimali nel tuo condominio, il criterio generale da utilizzare per la ripartizione delle spese condominiali sarebbe quello previsto dall‘art 1123 c.c.

Dunque, in un condominio senza tabelle millesimali, se il regolamento non dovesse disporre diversamente, si dovrà procedere a dividere le spese: secondo i valori dei singoli appartamenti; o, in caso di uso più intenso da parte di alcuni condomini, secondo l’utilità che essi traggono dal servizio o dalla parte comuna; o, in caso di edificio con più scale, cortili e tetti, ripartendo la spesa solo tra i condomini che utilizzano il servizio o l’area comune in questione. La ripartizione di tali spese deve avvenire «in proporzione al valore della proprietà di ciascuno». La norma infatti non parla di millesimi ma solo di «valore» dell’appartamento. Le tabelle non fanno altro che fissare, in modo certo e definitivo, tale valore. Ma anche in assenza di tabelle la norma opera comunque. Quindi, la ripartizione di una spesa condominiale può essere deliberata anche in assenza di appropriata tabella millesimale, purché risulti in concreto rispettata la proporzione tra la quota di spesa posta a carico di ciascun condomino e la quota di proprietà esclusiva a questi appartenente. In assenza di tabelle millesimali e/o di regolamento, l’assemblea deve dividere le spese approvate per le parti comuni tenendo conto del valore di ogni singolo appartamento. La mancanza di tabelle millesimali applicabili in relazione alla spesa effettuata consente all’assemblea di adottare, a titolo di acconto e salvo conguaglio, tabelle provvisorie, per le quali è sufficiente che la delibera sia assunta a maggioranza, essendo l’unanimità necessaria soltanto per l’approvazione delle tabelle definitive.

In tema di riparto delle spese condominiali, se non è possibile fare riferimento ad una tabella millesimale approvata da tutti i condomini, il singolo abitante non può sottrarsi dal pagamento della rispettiva quota. Che spetterà al giudice stabilire se la pretesa avanzata dal Condominio sia conforme ai criteri di ripartizione che, determinati in base ai valori delle singole quote di proprietà, sono delineati dalla legge. Il giudice dovrà determinare, anche senza una specifica richiesta della parte, i valori di piano o porzioni di piano espressi in millesimi. In sostanza, facendo un passo indietro, vedremo che la legge prevede due regole per la ripartizione delle spese: la regola di ripartizione proporzionale e quella della ripartizione secondo utilizzo. La ripartizione proporzionale viene effettuata attraverso le cosiddette tabelle millesimali. La conservazione e la gestione delle parti comuni, il funzionamento dei servizi condominiali e le innovazioni deliberate comportano delle spese che i condomini sono tenuti a sopportare in proporzione al valore della loro proprietà.