Quali sono i danni da mancata vendita di un immobile?

La mancata vendita di un immobile non comporta di per sé un pregiudizio, se si tiene conto delle notorie plusvalenze immobiliari nel tempo. La stima del danno, infatti, deve essere compiuta al momento della liquidazione e non con riferimento a momenti futuri. Inoltre, la circostanza che il danno possa ridursi in epoca successiva e portare a una riduzione del risarcimento deve essere «tempestivamente eccepita, validamente dimostrata, ed attingere almeno la soglia della ragionevole probabilità». Tali regole non sono state seguite dai giudici di merito, i quali si sono limitati semplicemente ad escludere il risarcimento per via del solo futuro incremento del valore del bene. La Cassazione, interpellata sulla vicenda, rigetta ugualmente la domanda risarcitoria ma corregge il tiro per quanto riguarda l’aspetto relativo agli incrementi futuri dell’immobile non venduto. Ad integrazione della motivazione della sentenza di merito, i giudici di legittimità si soffermano sugli effetti del fattore “tempo” sulle operazioni di accertamento e liquidazione del danno, fattore che incide tanto sul “contenuto” del danno, quanto sulla “misura” del risarcimento. Più in particolare, sostiene la Suprema corte, può accadere che al momento della liquidazione sia ragionevole prevedere che la misura del pregiudizio sofferto dal danneggiato possa accrescere o diminuire, a condizione che l’incremento o il decremento siano «ragionevolmente prevedibili, e non mere ipotesi o congetture».

Il danno derivante dall’impossibilità, per il promittente venditore, di vendere l’immobile durante la vigenza del medesimo contratto, deve essere risarcito. Il promittente venditore, a segito della mancata stipula del contratto definitivo, aveva inviato alla controparte diffida ad adempiere ai sensi dell’art. 1454 c.c. Il Tribunale aveva dichiarato l’avvenuta risoluzione del contratto ai sensi della medesima norma, ed aveva sancito che dovesse essere risarcito il pregiudizio alla commerciabilità del bene. La Cassazione precisa ulteriormente che tale danno è in re ipsa, ossia non necessita di prova. Il deprezzamento dell’immobile consiste nella differenza tra il prezzo concordato dalle parti all’interno del preliminare e il valore dell’immobile stimato alla data di proposizione della domanda di risoluzione. Affinché operi la compensatio lucri cum damno, è necessario, in primo luogo, che il beneficio limitante il danno si sia effettivamente prodotto e che non sia meramente potenziale. Il beneficio che va a compensare il danno deve rientrare nella serie causale dell’illecito, ossia non deve essere frutto di una scelta autonoma da parte del danneggiato o effetto di un evento che si sarebbe prodotto a prescindere dal momento in cui si è verificato l’illecito. La scelta di locare l’immobile sarebbe stata frutto della libera volontà del danneggiato, e non sarebbe scaturito dall’inadempimento da parte del promissario acquirente. Non vale a ridurre il danno subito dal promittente venditore neppure il fatto che egli, in conseguenza della mancata stipula del contratto definitivo, abbia potuto continuare a godere dell’immobile. La prosecuzione della possibilità, in capo al promittente venditore, di godere dell’immobile, non costituisce un vero e proprio vantaggio, bensì è semplicemente effetto della persistenza del diritto di proprietà.

I danni da mancata vendita di un immobile possono includere la perdita subita dal creditore e il mancato guadagno. Il risarcimento del danno per l’inadempimento o il ritardo deve comprendere così la perdita subita dal creditore come il mancato guadagno, in quanto ne siano conseguenza immediata e diretta. Il risarcimento del danno da responsabilità contrattuale si configura anche quando ci si trova di fronte ad un semplice ritardo nell’adempimento e quindi anche quando non entra in gioco la questione sulle sorti del contratto, ossia la sua risoluzione. Ai fini della richiesta di risarcimento dei danni da ritardo nel rogito, sarà pertanto sufficiente che al concreto inadempimento seguano dei danni effettivi. Nel caso di ritardo nella stipula del definitivo, il contraente in bonis ha anche altre azioni cautelative, come ad esempio la possibilità di domandare l’adempimento o la risoluzione del contratto.