Cosa succede se il venditore non vuole restituire la caparra?

Se il promissario venditore non vorrà più alienare l’immobile, dovrebbe restituire il doppio della somma ricevuta. La caparra confirmatoria è disciplinata all’art. 1385 Cod. Civ. prevede che, appunto, che se al momento della conclusione del contratto una parte da’ all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. In caso di inadempimento, invece, se la parte che ha dato la caparra e’ inadempiente, l’altra puo’ recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente e’ invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra puo’ recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Il promissario acquirente aveva agito nei confronti dell’agenzia immobiliare, la quale, avendo omesso di riferire circa le condizioni economiche e patrimoniali del promissario venditore, doveva essere ritenuto responsabile dei danni patiti. La Suprema Corte di Cassazione ha precisato che è onere di diligenza in capo al mediatore di informare le parte di tutte le questioni, a lui note, influenti sulla sicurezza dell’affare. Il mediatore è tenuto, secondo la diligenza professionale ex art. 1759 Cod. Civ. a fornire alle parti tutte le informazioni, a lui note, influenti sulla sicurezza dell’affare, tra le quali, come precisato nella sentenza appena citata, sono da annoverare anche quelle relative alla capacità patrimoniale delle parti.

Il problema nasce proprio in questa seconda ipotesi. La mancata restituzione della caparra e in alcuni casi può divenire una condotta penalmente rilevante. La Corte di Cassazione si è pronunciata più volte nel senso per cui risponde del reato di truffa colui che, trattenendo la caparra ricevuta dall’acquirente, non adempie all’obbligo di vendere assunto sulla base di un contratto preliminare di compravendita stipulato nella consapevolezza di non potere o volere adempiere[1]. Il rifiuto opposto alla richiesta di restituzione della caparra, unitamente al rifiuto di risolvere il contratto costituisce elemento che concretizza il requisito del danno a carico del truffato, fermo restando che, in questo caso, il profitto era già stato incamerato tramite la riscossione dell’assegno (o del bonifico). In casi simili la giurisprudenza di cassazione afferma che sussiste il reato di truffa in contrahendo, ovverosia l’induzione a trattare l’acquisto di un bene instaurando trattative e facendosi pagare una caparra senza poi consegnare la merce.

L'unico rimedio dell’acquirente per riavere indietro la caparra è quella di intentare un’azione civile volta ad ottenere la condanna per inadempimento contrattuale – nei confronti del venditore – al versamento di tale importo. Dunque, il venditore ne diventa proprietario con la consegna ed è tenuto in caso di adempimento a restituirne l’equivalente all’acquirente o ad imputarla alla prestazione dovutagli. Nel caso delle somme di denaro consegnate a titolo di caparra, il venditore ne diventa proprietario con la consegna ed è tenuto in caso di adempimento a restituirne l’equivalente all’acquirente o ad imputarla alla prestazione dovutagli.

Il primo passo è inviare una comunicazione scritta al proprietario, sollecitando la restituzione della caparra. È consigliabile utilizzare una raccomandata con ricevuta di ritorno per avere una prova della richiesta. Se il proprietario continua a rifiutarsi di restituire la caparra senza giustificazione, è possibile ricorrere alle vie legali. Un giudice può emettere un decreto ingiuntivo obbligando il proprietario alla restituzione. Un'alternativa al ricorso legale è la mediazione, che può aiutare a risolvere la disputa in modo amichevole e meno costoso.