Come funziona un contratto di affitto aziendale?

L'affitto di azienda è un contratto che consente a un proprietario di un’azienda di trasferire temporaneamente a un altro soggetto, dietro pagamento di un canone, il godimento di un complesso organizzato di beni idonei all’esercizio di un’attività economica. L'affitto di azienda si presta a molteplici applicazioni strategiche, sia ordinarie sia straordinarie, a seconda degli obiettivi delle parti coinvolte. Il contratto deve essere iscritto nel Registro delle Imposte per essere efficace verso i terzi, come previsto dall'art. 2556 c.c. La durata del contratto è liberamente determinabile dalle parti, che possono anche stabilire clausole di rinnovo, proroga o diritto di recesso. L'affittuario subentra automaticamente nei contratti aziendali a prestazioni corrispettive non ancora eseguite. Il concedente è tenuto a consegnare l’azienda in condizioni adatte all’uso concordato, a effettuare le riparazioni straordinarie necessarie. L’affittuario deve gestire l’azienda utilizzando la ditta del concedente per preservarne l’avviamento, mantenere l’efficienza e la destinazione economica dell'azienda. Il contratto di affitto di azienda cessa per scadenza del termine, volontà consensuale delle parti, morte dell’affittuario o del concedente, o per altre cause specifiche previste nel contratto.

Un ramo d’azienda consiste in un’articolazione funzionalmente autonoma di un’attività economica organizzata in grado di svolgere una specifica attività aziendale. L’affitto di un ramo d’azienda si verifica quando una parte concede a un’altra parte il diritto di utilizzare questo ramo per un periodo di tempo concordato, in cambio di un canone di affitto. In termini generali, per quanto riguarda i debiti sorti anteriormente alla stipula del contratto di affitto di azienda e salvo diverso accordo fra le parti, risponde solo il locatore e non anche il locatario. Invece, i debiti contratti dall’affittuario durante il periodo dell’affitto di azienda restano in carico esclusivamente all’affittuario. Proprio perché le parti possono tra di loro statuire in sede contrattuale diverse opzioni per quanto concerne i debiti, è opportuno effettuare preliminarmente una due diligence approfondita sul ramo d’azienda oggetto di affitto. Perfezionare un contratto di affitto di un ramo d’azienda richiede una comprensione approfondita delle connesse implicazioni giuridiche, con particolare riguardo agli aspetti: legali: è fondamentale redigere accordi dettagliati che specifichino con precisione il perimetro aziendale oggetto di locazione, i termini dell’affitto, nonché le obbligazioni e le responsabilità dei contraenti relativamente ai debiti pregressi ed insorgenti.