Differenza tra contratto di gestione e affitto d'azienda?

La giurisprudenza si è orientata nel distinguere tra locazione e affitto d'azienda nel senso che nel primo caso, oggetto del contratto di cessione in godimento è l'immobile inteso come unità produttiva, il quale attrae ed assorbe gli altri elementi aziendali che hanno, quindi, carattere di accessorietà. Nel secondo caso, l'immobile non viene considerato nella sua individualità giuridica ma inteso come una più vasta ed organica unità, in cui l'immobile viene a costituire uno dei beni aziendali, legato da un rapporto di complementarietà e di interdipendenza con gli altri. Trattasi di locazione ad uso commerciale e non di affitto di azienda, quando il locatore cede in godimento al conduttore i locali ove esercitare l'attività commerciale, e non anche i beni strumentali per detto esercizio. La locazione di immobile con pertinenze si differenzia dall'affitto di azienda perché la relativa convenzione negoziale ha per oggetto un bene - l'immobile concesso in godimento - che assume una posizione di assoluta ed autonoma centralità nell'economia contrattuale, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri elementi che, legati materialmente o meno ad esso, assumono, comunque, carattere di accessorietà. Nell'affitto di azienda, lo stesso immobile è considerato non nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso dei beni legati tra loro da un vincolo di interdipendenza e complementarità per il conseguimento di un determinato fine produttivo. All’affitto d’azienda si applicano le seguenti norme in materia di cessione/usufrutto di azienda. Mentre all'affitto di azienda non sono applicabili sia le norme della legge sull'equo canone L. 27.7.1978, n. 392, sia le disposizioni degli artt. 2, lett. e, ss., L. 12.3.1968, n. 326 concernenti le agevolazioni in favore dei soggetti realizzatori di impianti sportivi e ricreativi e non dei soggetti che tali impianti hanno successivamente gestito. Al fine di scegliere lo schema contrattuale più idoneo a soddisfare gli interessi dei contraenti occorrerà preventivamente chiarire l’oggetto del bene concesso in godimento: l’immobile ovvero l’intera azienda.