Cosa significa "affitto transitorio canone libero"?

L'affitto transitorio a canone libero è una tipologia contrattuale prevista dalla legge per far fronte a esigenze abitative temporanee. La locazione transitoria è regolata dalla Legge n. 431 del 9 dicembre 1998 e ha la funzione di soddisfare esigenze abitative di breve durata, sia in capo al locatore che al conduttore. A differenza dei contratti ordinari a canone libero, che hanno una durata minima di quattro anni, il contratto transitorio può essere stipulato per un periodo variabile, compreso tra un minimo di un mese e un massimo di diciotto mesi. Affinché sia considerato valido, il contratto deve indicare in modo chiaro e specifico l’esigenza transitoria che giustifica la durata limitata del rapporto. La semplice dichiarazione generica non è sufficiente: è necessario che la motivazione sia precisa, documentata e coerente con la durata del contratto. Inoltre, il contratto deve essere redatto sulla base dei modelli tipo approvati con il Decreto Ministeriale del 16 gennaio 2017. La mancanza di tali presupposti formali e sostanziali può condurre alla nullità della clausola relativa alla durata e, per effetto di legge, all’applicazione della disciplina ordinaria delle locazioni. Il contratto transitorio può essere rinnovato alla scadenza, ma solo a condizione che permanga l’esigenza transitoria che aveva giustificato la stipulazione iniziale. Se la motivazione non è reale, o se il rinnovo avviene in assenza dei presupposti normativi, il contratto potrà essere riqualificato come un ordinario contratto 4+4. Quando il contratto transitorio non ricorrano le condizioni previste dalla legge, viene convertito automaticamente in un contratto ordinario a canone libero con durata di quattro anni.

Non esiste una tipologia di contratto di locazione chiamata "affitto transitorio canone libero". Il contratto transitorio può avere una durata minima di 1 mese e una durata massima di 18 mesi. Il contratto ordinario a canone libero ha una durata minima di 4 anni rinnovabili per altri 4 anni in automatico.

La legge n. 431 del 1998 prevede due tipi di contratto di locazione ad uso abitativo non transitorio: A CANONE LIBERO: un modello ordinario sostanzialmente libero nella determinazione del canone e nelle clausole da inserire nel contratto. Il contratto d’affitto a canone libero è attualmente la tipologia contrattuale più usata per le locazioni ad uso abitativo. Viene chiamato così perché le parti risultano libere di decidere autonomamente l’importo del canone che l’inquilino corrisponderà al proprietario. Nel contratto d’affitto a canone libero spetta dunque alla volontà delle parti fissare il canone, ma la durata minima è stabilita dalla legge. Sono esclusi gli alloggi dell’edilizia popolare pubblica, gli immobili di pregio appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e le case di villeggiatura adibite a foresteria o per usi transitori. Il contratto d’affitto a canone libero è attualmente la tipologia contrattuale più usata per le locazioni ad uso abitativo non transitorio.

L’affitto a uso transitorio è quindi un contratto stipulato tra locatore e inquilino per esigenze temporanee e abitative che non riguardino ragioni turistiche. Il canone d’affitto mensile è liberamente stabilito dal locatore in accordo con l’inquilino e viene ufficializzato con la firma di un contratto da depositare all’Agenzia delle Entrate. Un affitto di durata inferiore ai trenta giorni rientra a tutti gli effetti nella tipologia di affitto breve senza obbligo di registrazione all’Agenzia delle Entrate, e solitamente ha ragioni di tipo turistico-vacanziero. Contratto che non può oltrepassare la durata dei diciotto mesi partendo da un minimo di trenta giorni di accordo. La durata del contratto per uno studente universitario, infatti, può protrarsi fino a trentasei mesi partendo da un minimo di sei.

Il contratto di locazione a canone libero è un tipo di contratto di locazione abitativa non transitorio fra un soggetto che mette a disposizione un immobile ad un altro soggetto dietro pagamento di un canone liberamente concordato dalle parti. Detto più semplicemente, il proprietario di casa e l’inquilino possono concordare fra loro l’entità dell’affitto, a patto di rispettare la normativa in merito alla durata del contratto e la tipologia di immobili prevista per questo tipo di locazione. Il contratto a canone libero è conosciuto anche come contratto 4+4, perché di norma la durata è stabilita in 4 anni con la possibilità di prorogare la locazione per altri 4. La normativa vigente esclude le seguenti tipologie: Unità immobiliari di pregio presenti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, Immobili predisposti per l’edilizia popolare pubblica, Immobili di villeggiatura, Unità immobiliari non accatastate come abitazioni. L’uso abitativo dovrà essere comprovato dal certificato di agibilità e dall’attestato di prestazione energetica rilasciato da un professionista abilitato ed in corso di validità, pena la nullità dell’accordo fra le parti. Per i contratti a canone libero, la normativa stabilisce una durata minima di quattro anni. Il contratto a canone libero permette di concordare fra le parti l’ammontare mensile dell’affitto. Il vantaggio, per il proprietario di casa, è offerto da un regime fiscale particolarmente premiante che può ridurre notevolmente l’ammontare dalle tasse generate dall’immobile. Durata della locazione: il contratto a canone libero prevede una durata minima di quattro anni iniziali, con possibilità di proroga per altri quattro. Il canone concordato invece, secondo la normativa, non può avere una durata inferiore ai 3 anni con proroga biennale di diritto alla scadenza.

Questo tipo di contratto di locazione abitativo a canone libero viene usato in tutti quei casi in cui deve essere soddisfatta una esigenza abitativa di natura transitoria del conduttore o specifiche esigenze di riottenere la disponibilità dell’immobile locato da parte del locatore. Tutte queste motivazioni devono essere giustificate e comprovabili altrimenti il contratto potrebbe essere convertito in un normale contratto ad uso abitativo in termini di durata e rinnovo. La durata massima di questo tipo di contratto di è di 18 mesi e non è previsto il rinnovo automatico anche se le parti, sussistendo le motivazioni di transitorietà, possono prorogare la durata stesso. E’ bene ricordare che, anche se previsto dal contratto, la proroga va comunicata all’Agenzia delle Entrate entro il termine di 30 giorni. La cosa locata deve essere appartenente a categorie catastali abitative.