Cosa succede se non si rinnova il contratto di affitto 4+4?

Nel contratto 4+4, il rinnovo avviene a parità di condizioni e durata, mentre per il contratto 3+2 l’estensione riguarda solo altri due anni. Il locatore può impedire il rinnovo solo rispettando tempistiche e modalità precise, pena la proroga automatica del contratto, mentre solo alla seconda scadenza può negare il rinnovo senza giustificazioni. La disdetta deve essere trasmessa con almeno sei mesi di preavviso tramite raccomandata a/r o PEC. Inoltre, il locatore può rifiutare il rinnovo senza indicare un motivo specifico solo alla seconda scadenza del contratto, mentre alla prima deve dimostrare l'urgenza di riutilizzo dell'immobile. Il locatore è tenuto a porre in essere le attività indicate a sostegno della disdetta nel termine di un anno. In assenza di comunicazioni da parte di locatore o conduttore, l’accordo viene quindi prorogato. In alcuni casi, può persino proseguire nonostante l’intenzione contraria delle parti, qualora le comunicazioni siano state effettuate in modo scorretto.

Dopo 8 anni dalla stipula del contratto di locazione, esso giunge alla sua scadenza naturale. Da questo momento, sia il locatore che il conduttore hanno la facoltà di rescindere il contratto senza necessità di motivazioni particolari, ma sempre fornendo un preavviso di 6 mesi. Nel caso in cui nessuna delle due parti avanzi la volontà di terminare l’accordo, questo si rinnova automaticamente per altri 4+4 anni. Alla scadenza naturale del contratto di locazione 4+4 è possibile rinnovarlo, previo accordo con il locatore. Alternativamente, entrambe le parti hanno facoltà di rescindere il contratto, dando almeno 6 mesi di preavviso all’altra parte. Una volta giunti alla naturale scadenza del contratto, è necessario agire solamente nel caso in cui si desideri rescindere il contratto di locazione. Infatti, se non si comunica la volontà di rescissione, il contratto viene rinnovato in automatico.

Alla seconda scadenza contrattuale, il Rinnovo NON è obbligatorio: ciascuna delle parti può rinunciare al contratto oppure chiederne il rinnovo a nuove condizioni. In mancanza di comunicazioni, il contratto si rinnova tacitamente alle medesime condizioni di prima. Il locatore può comunicare all’inquilino che rinnoverà il contratto solo a certe nuove condizioni (aumento del canone, diversa tipologia contrattuale, …): deve farlo con Raccomandata AR almeno 6 mesi prima della scadenza. L’inquilino ha 60 giorni di tempo per dare una risposta scritta e tentare una trattativa. In mancanza di risposta il contratto è automaticamente risolto. Il locatore può anche disdettare il contratto senza condizioni sempre con Raccomandata AR inviata 6 mesi prima della scadenza. L’inquilino può rispondere entro 60 giorni per tentare un accordo. In mancanza di un accordo, alla seconda scadenza contrattuale l’inquilino deve lasciare libero l’immobile e restituirlo al proprietario nelle stesse identiche condizioni in cui lo aveva ricevuto. In mancanza di comunicazioni, il contratto si rinnova tacitamente alle medesime condizioni di prima. Se, entro 12 mesi da quando il proprietario ha riottenuto la disponibilità dell’immobile locato, non sarà dato luogo alle motivazioni che hanno giustificato il rilascio dell’abitazione, l’inquilino dovrà essere risarcito con una cifra pari a 36 mensilità oppure gli dovrà essere restituito l’appartamento alle stesse condizioni di prima.

La mancata comunicazione della proroga del regime della cedolare secca non comporta la revoca dell’opzione se il contribuente ha tenuto un comportamento coerente con quel regime, versando l'imposta sostitutiva e indicando i relativi redditi in dichiarazione in maniera appropriata. L’imposta deve essere versata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto (o di una precedente proroga): utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1504. Nel calcolo dell’imposta da versare si deve tener conto anche di eventuali adeguamenti del canone di locazione (ad esempio, quello ISTAT). La proroga può essere comunicata con una delle seguenti modalità: tramite i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) presentando il modello RLI cartaceo, debitamente compilato, all’ufficio presso il quale è stato registrato il contratto.