Quali sono le tasse da pagare per un affitto con riscatto?

Per il privato venditore la quota di affitto può essere tassata con la cedolare secca, mentre la quota di acconto prezzo non è tassata. Se però la vendita non dovesse andare a buon fine le somme trattenute come indennizzo vengono tassate. Se a vendere è un'impresa, la quota di affitto costituisce immediatamente una componente di reddito, mentre quella di acconto prezzo diventerà tale al momento del rogito. Se il contratto è fatto male e scivola nell'atipicità o se peggio ancora è un affitto con riscatto, l'Agenzia delle Entrate può tassare il 100% del canone mensile.

Il regime fiscale da applicare al canone corrisposto dal locatario deve essere diversificato tenendo conto della funzione specifica, per il godimento dell’immobile o come acconto sul prezzo finale di trasferimento, per la quale le somme sono pagate dall’affittuario al proprietario. Nel primo caso trovano applicazione le disposizioni previste per i contratti di locazione, sia per le imposte dirette che per quelle indirette, mentre per la quota di canone versata come anticipazione del corrispettivo pattuito per la vendita dell’immobile si applicherà la normativa fiscale prevista per gli acconti prezzo. I canoni di locazione versati per il godimento di un fabbricato abitativo rientrano tra le operazioni esenti da Iva, tranne nel caso in cui il concedente sia un’impresa di costruzione o di ripristino e opti per il regime di imponibilità Iva. Nei casi in cui l’operazione sia imponibile ai fini Iva, le aliquote applicabili alla quota di canone pagata come acconto per la successiva acquisizione dell’immobile sono le seguenti: -aliquota ridotta del 4% se il futuro acquirente dichiara di poter beneficiare dei requisiti “prima casa” e se si tratta di case classificate nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9; -aliquota ridotta del 10%, se si tratta di case di abitazione che hanno la medesima classificazione catastale di quelle che possono fruire dell’agevolazione “prima casa”; -aliquota del 22% per gli immobili classificabili nella categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e per gli immobili strumentali. In merito all’imposta di registro, la misura è determinata in base al regime Iva applicabile. -per gli acconti prezzo soggetti ad Iva, l’imposta di registro è dovuta nella misura fissa di 200 euro. -per la quota di canone corrisposta quale acconto-pezzo, per gli immobili abitativi esenti Iva si applica l’imposta di registro con aliquota del 2%. Se l’acquisto casa tramite il rent to buy, è imponibile Iva, perché il concedente, cioè il potenziale venditore, ha espresso tale opzione, l’imposta di registro è dovuta in misura fissa (67 euro se il contratto è stipulato per scrittura privata, 200 euro se formato per scrittura privata autenticata o è redatto in forma pubblica).

Il contratto di affitto con riscatto prevede che l’inquilino paghi una somma di denaro ogni mese al proprietario. Al momento della registrazione, si applica una imposta di registro che può variare in base all’applicazione o meno dell’IVA. Una circolare dell’Agenzia delle Entrate specifica che l’imposta di registro è del 2% nel caso in cui in contratto sia esente IVA, mentre la tassa è fissa quando è presente l’IVA. In ogni caso, è indispensabile richiedere il supporto di un notaio, in quanto il contratto di affitto con riscatto comporta una vera e propria compravendita immobiliare. Tra le imposte indirette troviamo quindi l’IVA, l’applicazione dell’eventuale cedolare secca sull’affitto, che permette un notevole risparmio sulle tasse sia al proprietario che all’inquilino, e la componente di tassazione sulla quota di vendita della casa. Tra le imposte dirette invece ci sono quelle applicate sul guadagno del proprietario di casa, ovvero l’IRPEF, l’IMU e la TASI, che sono a suo carico fino al momento dell’effettiva vendita. La TARI invece, ovvero la tassa sui rifiuti, è una imposta che deve pagare l’inquilino. A queste tasse vanno poi aggiunti, come visto prima, i costi per la registrazione del contratto e per il notaio, essenziale per ufficializzare l’accordo.