Quali sono i rischi se non si registra un contratto di locazione?

I proprietari di casa che sperano di risparmiare i costi dovuti per l’imposta di registro e di bollo avviando un affitto in nero in realtà si espongono a rischi considerevoli, primo tra tutti quello di trovarsi l’appartamento occupato da un inquilino che non paga il canone. Se il contratto non è registrato il conduttore non è tenuto a rispettare le clausole della scrittura privata e non può ricevere un decreto ingiuntivo se non corrisponde le mensilità, tantomeno è tenuto a dare un preavviso se vuole lasciare l’immobile e, infine, non può essere sfrattato alla scadenza pattuita. La nullità del contratto può essere utilizzata dall’inquilino contro il proprietario. La mancata registrazione del contratto è una forma di evasione fiscale, pertanto è punita con le seguenti sanzioni: se il contratto di locazione non è stato registrato e il proprietario non ha dichiarato il canone di locazione nella dichiarazione dei redditi, dovrà pagare una sanzione dal 120% al 240% delle tasse evase. Il conduttore infatti gioca un ruolo importante nella locazione, perché sta a lui accettare o meno la situazione di irregolarità: per questo motivo la legge lo reputa responsabile nei confronti del fisco in solido col proprietario per la mancata registrazione del contratto. Così, se il locatore non paga le imposte legate all’adempimento, l’inquilino è corresponsabile per l’evasione e l’Agenzia delle Entrate potrà rivalersi su di lui chiedendogli di versare l’imposta di registro notificando una cartella esattoriale.

Se non si registra il contratto entro i 30 giorni dalla stipula dello stesso, la legge n. 190/2014 consente una sorta di “ravvedimento operoso” per il pagamento dell’imposta di registro sui contratti di locazione, mettendo a disposizione più tempo per sanare le irregolarità. La sanzione in questo caso dipende dal momento in cui si adempie e consiste nell’aumento dell’imposta dovuta tra il 6% e il 20%, nel caso in cui si registri il contratto dopo 2 anni dalla stipula. Più precisamente si parla di una sanzione con aumento dal 60% al 120% dell’imposta dovuta in caso di mancata registrazione del contratto. È prevista, invece, una sanzione con aumento dal 90 al 120% dell’imposta non pagata, se il proprietario ha registrato il contratto dichiarando una somma inferiore a quella effettivamente percepita con i canoni di locazione. In caso di affitto in nero, pertanto, con riguardo al locatore, lo stesso subirà, da parte dell’Agenzia delle Entrate, accertamenti fiscali che riguarderanno tutti i canoni percepiti e non dichiarati. Il contratto di locazione è da considerarsi nullo e il locatore sarà costretto a lasciare l’immobile.

Le conseguenze per il proprietario Nel caso di un contratto di affitto non registrato, la legge stabilisce che il proprietario non ha diritto a riscuotere il canone d’affitto concordato nel contratto. L’omessa registrazione comporta la nullità del contratto, con conseguenze sia per il proprietario che per l’inquilino. I contratti “in nero”, ossia stipulati verbalmente o con scritture private non registrate, espongono i proprietari al rischio di pesanti sanzioni fiscali e alla nullità del contratto. Tuttavia, se il contratto viene registrato tardivamente, il locatore dovrà pagare le sanzioni previste, che possono variare dal 60% al 240% dell’imposta di registro non versata, in base al ritardo accumulato. La registrazione tardiva del contratto La legge prevede tuttavia la possibilità di registrare tardivamente il contratto di affitto, regolarizzando la situazione fiscale, salvando in tal modo i canoni di locazione arretrati.

La legge ha stabilito che un contratto di affitto non registrato è nullo e non produce effetti legali. La nullità del contratto implica che le parti non possono rivolgersi al giudice per far valere i propri diritti e tutte le clausole concordate sono come se non esistessero. Se l'omessa registrazione è frutto di un accordo tra le parti, il contratto è nullo per entrambi. Se la mancata registrazione è imputabile solo al locatore, il contratto è nullo solo per lui. La nullità del contratto comporta che l'inquilino non possa rivolgersi al giudice per far rispettare gli accordi presi.