Cosa succede se non registro un contratto di locazione?

Un contratto di locazione non registrato è nullo e non produce effetti contrattuali. Il conduttore è considerato un occupante senza titolo, pur essendo entrato nell’immobile con il consenso del locatore. Il locatore non può agire per ottenere il pagamento del canone pattuito, in quanto tale azione presuppone un contratto valido. Le azioni di risoluzione del contratto non sono esperibili. Il locatore può agire per il rilascio dell’immobile per occupazione senza titolo. Il locatore può richiedere un’indennità per l’occupazione ai sensi dell’articolo 2041 del Codice Civile sull’indebito arricchimento.

L’omessa registrazione comporta la nullità del contratto, con conseguenze sia per il proprietario che per l’inquilino. Nel caso di un contratto di affitto non registrato, la legge stabilisce che il proprietario non ha diritto a riscuotere il canone d’affitto concordato nel contratto. L’inquilino che scopre di vivere in un immobile con contratto non registrato, ha il diritto di chiedere la restituzione dei canoni d’affitto già pagati. La Corte di Cassazione ha confermato che l’inquilino può avanzare una richiesta di rimborso entro sei mesi dal rilascio dell’immobile, chiedendo la restituzione di tutte le somme versate secondo un contratto che, di fatto, è nullo. La legge prevede tuttavia la possibilità di registrare tardivamente il contratto di affitto, regolarizzando la situazione fiscale, salvando in tal modo i canoni di locazione arretrati.

La mancata registrazione del contratto di locazione rappresenta un errore rilevante sia per i proprietari che per gli inquilini, con conseguenze legali di notevole impatto. Quando il contratto non viene registrato, si può verificare la nullità del contratto stesso, con effetti differenti a seconda che si tratti di una locazione ad uso abitativo o non abitativo. La Cassazione civile, Ordinanza n. 19808 del 2024 ha stabilito che, in caso di mancata registrazione, il proprietario ha diritto a ricevere un’indennità di occupazione. La tardiva registrazione del contratto originario, successiva a quella del secondo, non può avere l’effetto di sanarne l’invalidità – perché, altrimenti, il tardivo adempimento dell’obbligo fiscale opererebbe in danno del conduttore – con la conseguenza che solo il contratto posteriore è idoneo a regolare il rapporto corrente tra le parti. La mancata registrazione del contratto di locazione può comportare numerose conseguenze, dalla nullità contrattuale alla perdita di diritti di canone. È essenziale, quindi, che i proprietari registrino tempestivamente il contratto per evitare il rischio di contenziosi e per garantire la piena validità dei diritti di locazione.

Un contratto di locazione non registrato è nullo, ciò significa che non produce alcun effetto giuridico e le parti non possono far valere i diritti e gli obblighi previsti dal contratto stesso. La nullità del contratto può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, anche da terzi, e può essere rilevata d’ufficio dal giudice in qualsiasi stato e grado del processo. La nullità non è sanabile, cioè non può essere eliminata con il consenso delle parti o con il pagamento dell’imposta di registro in ritardo. L’unico modo per rendere valido il contratto è stipularne uno nuovo e registrarlo correttamente. Oltre alla nullità del contratto, la mancata registrazione comporta anche delle conseguenze fiscali. Infatti, l’Agenzia delle Entrate può applicare delle sanzioni amministrative che vanno dal 120% al 240% dell’imposta dovuta, con un minimo di 200 euro. Inoltre, l’Agenzia delle Entrate può procedere al recupero dell’imposta evasa, maggiorata degli interessi e delle eventuali altre sanzioni previste dalla legge.

Al di là delle conseguenze sanzionatorie previste per la mancata registrazione, l'art. 1 della legge 311/2004 dispone che i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari oppure di loro porzioni, sono nulli se - ricorrendone i presupposti - non sono registrati. Giuridicamente un contratto nullo è un contratto che viene considerato come se non fosse mai venuto ad esistenza, ossia privo di ogni effetto. Ecco perché l'inquilino potrà sia rifiutare legittimamente di pagare il canone di locazione che chiedere, entro sei mesi dal rilascio dell'immobile, il rimborso dei canoni versati in base a quanto pattuito nel contratto non registrato. In sostanza, la stessa nullità del contratto rende indebito il pagamento già eseguito. Non solo. In caso di contratto nullo non vale la clausola legale della sua durata minima: conseguentemente, l'inquilino potrà abbandonare la casa e andarsene anche immediatamente, senza dover fornire un preavviso e senza necessità di una giusta causa. Parallelamente, il proprietario potrà chiedere in ogni tempo il rilascio dei locali, senza bisogno di aspettare che scada il termine di durata della locazione di cui al contratto non registrato. Sul piano economico ci sono, però, le conseguenze più significative. Infatti la nullità del contratto comporterà, per il proprietario, l'impossibilità di sollecitare il versamento degli eventuali canoni non versati con la procedura per decreto ingiuntivo. Come affermato dall'ordinanza della Cassazione n. 36254/2021, la misura dell'indennizzo - valevole sia per le locazioni abitative che per quelle commerciali - sarà comunque minore di quella del canone originariamente pattuito. La possibile soluzione al problema della citata nullità - anche per regolarizzare la situazione sul fronte fiscale - è la registrazione tardiva del contratto, da parte del proprietario.