Cosa succede se il proprietario non registra il contratto di affitto?

L’omessa registrazione comporta la nullità del contratto, con conseguenze sia per il proprietario che per l’inquilino. Nel caso di un contratto di affitto non registrato, la legge stabilisce che il proprietario non ha diritto a riscuotere il canone d’affitto concordato nel contratto. Tuttavia, il locatore può richiedere una indennità di occupazione per compensare l’utilizzo dell’immobile da parte dell’inquilino. Il locatore ha però la possibilità di avviare una causa ordinaria per ottenere la liberazione dell’immobile, con tempi decisamente più lunghi rispetto a uno sfratto ordinario. La legge prevede tuttavia la possibilità di registrare tardivamente il contratto di affitto, regolarizzando la situazione fiscale, salvando in tal modo i canoni di locazione arretrati. Tuttavia, se il contratto viene registrato tardivamente, il locatore dovrà pagare le sanzioni previste, che possono variare dal 60% al 240% dell’imposta di registro non versata, in base al ritardo accumulato.

La mancata registrazione del contratto di locazione rappresenta un errore rilevante sia per i proprietari che per gli inquilini, con conseguenze legali di notevole impatto. Quando il contratto non viene registrato, si può verificare la nullità del contratto stesso, con effetti differenti a seconda che si tratti di una locazione ad uso abitativo o non abitativo. La Cassazione civile, Ordinanza n. 19808 del 2024 ha stabilito che, in caso di mancata registrazione, il proprietario ha diritto a ricevere un’indennità di occupazione. La tardiva registrazione del contratto rende valido e produttivo di effetti il contratto sin dal principio. La Cassazione civile, Sez. III, 08 settembre 2022, n. 26493 ha ribadito che la registrazione tardiva regolarizza la posizione contrattuale, eliminando la nullità originaria. La mancata registrazione del contratto di locazione può comportare numerose conseguenze, dalla nullità contrattuale alla perdita di diritti di canone. In caso di mancata registrazione il contratto è considerato nullo, con la possibilità di registrazione tardiva. La registrazione tardiva del contratto originario non può avere l’effetto di sanarne l’invalidità, quando altrimenti il tardivo adempimento dell’obbligo fiscale opererebbe in danno del conduttore.

Il contratto è nullo. La registrazione garantisce data certa, validità e piena efficacia del contratto nei confronti dei terzi, tutelando locatore e inquilino e rendendo noto il contenuto al Fisco, al fine di garantire che siano versate le imposte dovute. Al di là delle conseguenze sanzionatorie previste per la mancata registrazione, l'art. 1 della legge 311/2004 dispone che i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari oppure di loro porzioni, sono nulli se - ricorrendone i presupposti - non sono registrati. Dello stesso avviso la Corte di Cassazione che, già nel 2017, con la sentenza n. 23601, aveva rimarcato che la mancata registrazione della locazione di immobili espone le parti alla nullità del contratto. Giuridicamente un contratto nullo è un contratto che viene considerato come se non fosse mai venuto ad esistenza, ossia privo di ogni effetto. Ecco perché l'inquilino potrà sia rifiutare legittimamente di pagare il canone di locazione che chiedere, entro sei mesi dal rilascio dell'immobile, il rimborso dei canoni versati in base a quanto pattuito nel contratto non registrato. Infatti, in un'altra decisione della Suprema Corte, la n. 25503/2016, si è spiegato che - in tali circostanze - si applica l'art. 2033 del c.c. sull'indebito oggettivo, secondo cui colui che ha effettuato un pagamento non dovuto ha diritto di riavere indietro il valore economico di ciò che ha versato. Sul piano economico ci sono, però, le conseguenze più significative. Infatti la nullità del contratto comporterà, per il proprietario, l'impossibilità di sollecitare il versamento degli eventuali canoni non versati con la procedura per decreto ingiuntivo. Tuttavia, il proprietario avrà diritto a essere indennizzato per il periodo di occupazione dell'immobile e per l'uso dei locali da parte dell'inquilino, perché altrimenti si configurerebbe un arricchimento ingiustificato. Come affermato dall'ordinanza della Cassazione n. 36254/2021, la misura dell'indennizzo - valevole sia per le locazioni abitative che per quelle commerciali - sarà comunque minore di quella del canone originariamente pattuito.

Un contratto di locazione non registrato è nullo, ciò significa che non produce alcun effetto giuridico e le parti non possono far valere i diritti e gli obblighi previsti dal contratto stesso. La nullità del contratto può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, anche da terzi, e può essere rilevata d’ufficio dal giudice in qualsiasi stato e grado del processo. La nullità non è sanabile, cioè non può essere eliminata con il consenso delle parti o con il pagamento dell’imposta di registro in ritardo. Oltre alla nullità del contratto, la mancata registrazione comporta anche delle conseguenze fiscali. Infatti, l’Agenzia delle Entrate può applicare delle sanzioni amministrative che vanno dal 120% al 240% dell’imposta dovuta, con un minimo di 200 euro. Inoltre, l’Agenzia delle Entrate può procedere al recupero dell’imposta evasa, maggiorata degli interessi e delle eventuali altre sanzioni previste dalla legge. La registrazione del contratto di locazione è un atto fondamentale per garantire la certezza e la legalità del rapporto tra locatore e conduttore. La mancata registrazione comporta la nullità del contratto e delle sanzioni fiscali, mentre il mancato pagamento dell’imposta di registro negli anni successivi comporta solo delle sanzioni fiscali. Pertanto, è consigliabile sempre registrare il contratto di locazione entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza e pagare regolarmente l’imposta di registro per ogni annualità.