Quali sono le conseguenze della mancata registrazione?

Se il contratto non viene registrato, non avrà efficacia nei confronti dei terzi: praticamente è da ritenersi nullo. Se non si registra il contratto entro i 30 giorni dalla stipula dello stesso, la legge n. 190/2014 consente una sorta di “ravvedimento operoso” per il pagamento dell’imposta di registro sui contratti di locazione, mettendo a disposizione più tempo per sanare le irregolarità. La sanzione in questo caso dipende dal momento in cui si adempie e consiste nell’aumento dell’imposta dovuta tra il 6% e il 20%, nel caso in cui si registri il contratto dopo 2 anni dalla stipula. Più precisamente si parla di una sanzione con aumento dal 60% al 120% dell’imposta dovuta in caso di mancata registrazione del contratto. È prevista, invece, una sanzione con aumento dal 90 al 120% dell’imposta non pagata, se il proprietario ha registrato il contratto dichiarando una somma inferiore a quella effettivamente percepita con i canoni di locazione. In caso di affitto in nero, pertanto, con riguardo al locatore, lo stesso subirà, da parte dell’Agenzia delle Entrate, accertamenti fiscali che riguarderanno tutti i canoni percepiti e non dichiarati. Il contratto di locazione è da considerarsi nullo e il locatore sarà costretto a lasciare l’immobile. Nell’ipotesi di responsabilità a carico del solo proprietario, l’inquilino potrà lasciare l’immobile in qualsiasi momento, evitando il pagamento dei canoni pattuiti.

Un contratto di locazione non registrato è nullo, ciò significa che non produce alcun effetto giuridico e le parti non possono far valere i diritti e gli obblighi previsti dal contratto stesso. La nullità del contratto può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, anche da terzi, e può essere rilevata d’ufficio dal giudice in qualsiasi stato e grado del processo. La nullità non è sanabile, cioè non può essere eliminata con il consenso delle parti o con il pagamento dell’imposta di registro in ritardo. Oltre alla nullità del contratto, la mancata registrazione comporta anche delle conseguenze fiscali. L’Agenzia delle Entrate può applicare delle sanzioni amministrative che vanno dal 120% al 240% dell’imposta dovuta, con un minimo di 200 euro. Inoltre, l’Agenzia delle Entrate può procedere al recupero dell’imposta evasa, maggiorata degli interessi e delle eventuali altre sanzioni previste dalla legge.

La mancata registrazione del contratto di locazione rappresenta un errore rilevante sia per i proprietari che per gli inquilini, con conseguenze legali di notevole impatto. Quando il contratto non viene registrato, si può verificare la nullità del contratto stesso, con effetti differenti a seconda che si tratti di una locazione ad uso abitativo o non abitativo. La Cassazione civile, Ordinanza n. 19808 del 2024 ha stabilito che, in caso di mancata registrazione, il proprietario ha diritto a ricevere un’indennità di occupazione. La tardiva registrazione del contratto originario, successiva a quella del secondo, non può avere l’effetto di sanarne l’invalidità – perché, altrimenti, il tardivo adempimento dell’obbligo fiscale opererebbe in danno del conduttore – con la conseguenza che solo il contratto posteriore è idoneo a regolare il rapporto corrente tra le parti. La mancata registrazione del contratto di locazione può comportare numerose conseguenze, dalla nullità contrattuale alla perdita di diritti di canone. È essenziale, quindi, che i proprietari registrino tempestivamente il contratto per evitare il rischio di contenziosi e per garantire la piena validità dei diritti di locazione.

La mancata registrazione rende il rapporto locatizio privo di qualsiasi valore legale, con conseguenze pesanti soprattutto per il proprietario. In particolare, quest’ultimo non può ottenere lo sfratto per morosità ma deve avviare una procedura più lunga e incerta per il rilascio dell’immobile. Inoltre, non ha diritto a richiedere i canoni, ma solo a una somma ridotta come indennità di occupazione. Di fatto, è come se avesse concesso gratuitamente l’uso dell’abitazione. La mancata registrazione comporta pesanti sanzioni fiscali. L’Agenzia delle Entrate può comminare multe dal 120% al 240% dell’imposta non versata, con un minimo di 200 euro. Se la registrazione avviene in ritardo ma entro 30 giorni, le sanzioni sono ridotte tra il 60% e il 120%.

In caso di omessa registrazione del contratto, la normativa prevede sanzioni anche pesanti. L’articolo 41-ter del D.P.R. n. 600/1973 consente all’Agenzia delle Entrate di presumere l’esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi d’imposta precedenti all’accertamento, salvo prova contraria da parte del contribuente. Le sanzioni amministrative per omessa o parziale registrazione del contratto possono variare: dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta, per omessa registrazione dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta, per occultamento parziale del canone In pratica, più ci si muove in fretta per regolarizzare, più si riduce l’importo della sanzione. Le presunzioni, per essere utilizzabili, devono avere i requisiti di gravità, precisione e concordanza. Anche una sola presunzione qualificata può bastare a far scattare l’accertamento, a meno che il contribuente non sia in grado di fornire prova contraria.