Cosa si rischia se si affitta in nero?

A rischiare in caso di affitto in nero sono entrambe le parti, ovvero il padrone di casa e l’inquilino stesso. Il padrone di casa perde la possibilità di sfrattare il conduttore con la classica procedura che può portare allo sfratto esecutivo. Il proprietario rischia di non poter riscuotere eventuali arretrati sull’affitto che non gli sono stati versati. L’affittuario rischia di pagare la cartella esattoriale per l’evasione dell’imposta di registro e le conseguenti sanzioni provenienti dall’Agenzia delle Entrate. La mancata registrazione del contratto implica l’applicazione di due sanzioni: Dal 60% al 120% dell’imposta evasa in caso di omessa indicazione del canone nella dichiarazione dei redditi –minimo 200 euro-; Dal 90% al 180% in caso di dichiarazione del canone in misura inferiore a quella effettiva –dichiarazione non corretta o infedele-. Le sanzioni raddoppiano se si tratta di un immobile ad uso abitativo. La legge stabilisce che l’affitto non registrato sia da considerarsi nullo. Infatti, in caso di affitto in nero, il locatore non può usufruire della procedura di sfratto che gli consentirebbe, in massimo due istanze, di riappropriarsi dell’appartamento. Secondo una recente sentenza emessa dalla Cassazione, l’affitto in nero è di fatto un non affitto, poiché il contratto è nullo. L’inquilino non solo può rifiutarsi di pagare i canoni di affitto arretrati, ma potrà chiedervi anche la restituzione di quelli già pagati.

Il proprietario perde la possibilità di potere sfrattare il conduttore con la procedura speciale, più veloce, e di ricevere eventuali arretrati di canone. L’affittuario, invece, rischia di dovere pagare la cartella esattoriale. Se entrambe le parti hanno stabilito di comune accordo di procedere con l’affitto in nero, avranno conseguenze di tipo legale, quindi dovranno pagare delle sanzioni. La mancata registrazione del contratto determina la responsabilità solidale di locatore e locatario, quindi dovranno pagare le imposte, gli interessi e le sanzioni previste. L’Agenzia delle Entrate può chiedere il pagamento della cartella esattoriale anche all’inquilino se ha concorso all’evasione con il proprietario di casa, ovvero di comune accordo.

Il contratto si considera nullo. Il locatore non può esigere il pagamento del canone convenuto in via giudiziale. Il locatore non può avvalersi della speciale procedura di sfratto in caso di morosità o di finita locazione se il conduttore non dovesse andarsene spontaneamente. Il locatore non potrebbe esigere dal conduttore il rispetto della durata minima del contratto imposta dalla legge. Il locatore non potrà agire contro il conduttore per il rispetto delle clausole contrattuali. L’omesso versamento dell’imposta di registro sulla registrazione determina una doppia evasione fiscale. L’omesso versamento dell’imposta di registro sulla registrazione determina una responsabilità solidale tra locatore e conduttore. Il fisco può esigere anche dall’inquilino il versamento dell’imposta di registro con le sanzioni.

Si parla di affitto irregolare in caso di: mancata registrazione del contratto di locazione; se tra locatore e inquilino non è stato stipulato un vero e proprio contratto; se il contratto di locazione è registrato, ma con somme inferiori a quelle realmente percepite. Se il contratto non viene registrato, non avrà efficacia nei confronti dei terzi: praticamente è da ritenersi nullo. La sanzione in questo caso dipende dal momento in cui si adempie e consiste nell’aumento dell’imposta dovuta tra il 6% e il 20%, nel caso in cui si registri il contratto dopo 2 anni dalla stipula. Più precisamente si parla di una sanzione con aumento dal 60% al 120% dell’imposta dovuta in caso di mancata registrazione del contratto. È prevista, invece, una sanzione con aumento dal 90 al 120% dell’imposta non pagata, se il proprietario ha registrato il contratto dichiarando una somma inferiore a quella effettivamente percepita con i canoni di locazione. In caso di affitto in nero, pertanto, con riguardo al locatore, lo stesso subirà, da parte dell’Agenzia delle Entrate, accertamenti fiscali che riguarderanno tutti i canoni percepiti e non dichiarati. Come conseguenza il contratto di locazione è da considerarsi nullo e il locatore sarà costretto a lasciare l’immobile. Nell’ipotesi di responsabilità a carico del solo proprietario, l’inquilino potrà lasciare l’immobile in qualsiasi momento, evitando il pagamento dei canoni pattuiti.

Il contratto di locazione non registrato deve considerarsi nullo e, per questo motivo, chi affitta in nero affronta diversi rischi: non poter ottenere la procedura di sfratto dell’immobile per morosità dell’inquilino; non poter chiedere il decreto ingiuntivo per ottenere gli eventuali canoni di locazione arretrati e mai pagati dall’inquilino; non poter ottenere il risarcimento dei danni cagionati all'immobile. Le sanzioni per il locatore sono: tra il 60% e il 120% dell’imposta non versata, nel caso in cui non sia stato inserito il reddito di locazione nel 730; tra il 90% e il 180%, se il contratto registrato riporta un importo inferiore a quello effettivamente percepito. L’inquilino e il proprietario dell’immobile sono obbligati in solido al rispetto del versamento delle imposte dovute: nel particolare, ci riferiamo all’imposta di registro. Tra i rischi per l’inquilino senza regolare contratto vi è l’impossibilità di rivolgersi a un giudice per far rispettare i propri diritti, inoltre, essere destinatario di una cartella esattoriale che impone il pagamento delle somme non versate. In caso di mancato adempimento dei pagamenti dovuti, l’inquilino potrebbe subire anche il pignoramento dei suoi beni.