Quali sono le novità sulle tolleranze edilizie dopo il Salva Casa?

La disciplina delle tolleranze edilizie, sia esecutive che costruttive, ha subito alcuni importanti cambiamenti con l’entrata in vigore del Decreto Salva Casa. Per quanto riguarda le tolleranze costruttive, a cui è dedicata la prima parte dello Studio, i notai chiariscono che gli scostamenti sono leciti entro precisi limiti percentuali stabiliti dalla legge. Tali tolleranze riguardano “scostamenti di lieve entità” su altezze, distacchi, cubatura, superficie coperta e altri valori dimensionali. Novità del Decreto Salva Casa è l’inclusione del mancato rispetto di “ogni altro parametro”, ex art. 34-bis, comma 1, del Testo Unico dell’Edilizia. Inoltre il Decreto ha modificato il criterio di riferimento precedente, adesso la soglia di tolleranza si calcola a partire dalle misure contenute nel titolo abilitativo, e non più sul progetto. I nuovi limiti non si applicano alle opere realizzate prima dell’entrata in vigore del Decreto; in questi casi si applicano delle percentuali più ampie, in proporzione alla superficie utile dell’unità immobiliare. Le tolleranze esecutive non costituiscono una situazione di illegittimità se rispettano le condizioni seguenti: non incidono sull’agibilità dell’immobile non modificano l’aspetto esteriore non siano state violate norme tecniche e/o urbanistiche. Il Decreto Salva Casa dà un ruolo centrale alla dichiarazione tecnica asseverata, redatta da un tecnico abilitato, necessaria per attestare lo stato legittimo dell’immobile.

Le tolleranze sono difformità edilizie interne risultanti da interventi spesso stratificati nel tempo, realizzati dai proprietari dell’epoca in assenza di formale autorizzazione o segnalazione, che rendono difficile comprovare lo stato legittimo dell’unità immobiliare. Non si tratta di fattispecie oggetto di disvalore da parte del legislatore il quale non solo non le considera violazioni edilizie da sanzionare ma, per converso, attraverso la loro regolazione, mira a sbloccare la situazione di stallo in cui oggi versa il mercato immobiliare, fortemente penalizzato dalle incertezze del quadro normativo di settore. Sono definite tolleranze costruttive gli scostamenti considerati lievi rispetto all’altezza, ai distacchi, alla cubatura, alla superficie coperta e a ogni altro parametro delle singole unità immobiliari, perché rientranti nei parametri percentuali esattamente individuati dal legislatore. La tolleranza costruttiva evoca una speciale “NON conformità” che eccezionalmente non costituisce violazione edilizia. Con il Decreto Salva Casa, viene modificato il criterio di calcolo: non più il 2% delle misure progettuali, bensì il 2% delle misure previste nel titolo abilitativo. Questo rappresenta un cambiamento significativo, perché lega le tolleranze direttamente al titolo edilizio rilasciato e non più solo al progetto. Inoltre, per gli interventi realizzati prima dell’entrata in vigore delle nuove disposizioni, è prevista una gradualità nelle percentuali applicabili, che può arrivare fino al 6% per gli edifici più piccoli. Le tolleranze esecutive riguardano invece difformità di minima entità emerse durante l’esecuzione dei lavori edilizi, come irregolarità geometriche, modifiche alle finiture, diversa collocazione di impianti o opere interne. Queste irregolarità sono considerate legittime purché non violino la normativa urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile. Tali difformità non costituiscono abuso edilizio e non comportano conseguenze sanzionatorie.