Quali sono le regole per la tolleranza costruttiva nel condono edilizio?

La verifica di scostamenti delle opere edilizie vale anche per titoli abilitativi rilasciati in sanatoria. La definizione normativa delle tolleranze costruttive contenuta nell’articolo 34-bis D.P.R. 380/01 non lascia dubbi. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestato dello stato legittimo degli immobili. La verifica di tolleranza deve essere svolta al momento di presentare oggi una nuova pratica edilizia, allo scopo di verificare lo stato attuale con lo Stato Legittimo dell’immobile. Le tolleranze edilizie rappresentano il profilo relativo della nozione di Stato Legittimo, avendo quest’ultima natura assoluta. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa. Al netto dei titoli edilizi rilasciati in via ordinaria, i titoli che “legittimano interventi” possono essere soltanto quelli rilasciati o assentiti a posteriori della loro esecuzione, pertanto da intendersi quelli in regime ordinario di sanatoria o straordinaria di condono. Anche la giurisprudenza amministrativa offre ragionamenti nella stessa direzione, individuando l’onere di accertare lo Stato Legittimo in relazione ai titoli edilizi succeduti relativamente all’immobile, compreso il permesso di costruire in sanatoria. In senso analogo anche il condono edilizio è stato ritenuto rilevante ai fini dell’attestazione dello stato legittimo ai sensi dell’articolo 9-bis comma 1-bis DPR 380/01. Illeciti e abusi edilizi emergono in definitiva dai documenti costituenti lo Stato Legittimo e relativa comparazione con l’attuale stato dei luoghi, entro i termini delle tolleranze edilizie.

Le tolleranze edilizie, previste dall’articolo 34-bis DPR 380/01, sono limitate ai titoli abilitativi edilizi rilasciati o presentati a regime ordinario, escludendo quelli rilascianti ai sensi delle tre leggi di condono edilizio. Le tolleranze di cantiere debbano applicarsi soltanto per il mancato rispetto di misure progettuali previste da un permesso edilizio previamente rilasciato prima di avviare l’opera, ai sensi dell’articolo 34-bis d.P.R. n. 380/2001. In passato, lo stesso Cons. di Stato aveva escluso l’applicabilità delle tolleranze a immobili abusivi e superfetazioni non ancora regolarizzate. Tuttavia, a margine di quanto sopra, se le tolleranze ex articolo 34-bis TUE non sono applicabili a immobili e parti condonate, come ci si deve comportare in caso di discordanze riscontrabili tra lo stato di fatto e le misure contenute negli elaborati progettuali di condono e sanatoria? Non resterà che optare tra: rettifica del condono, sempre che sia possibile e sempre che l’ufficio tecnico comunale sia ben disposto a farlo; fare una sanatoria al condono, sempre che il condono non sia stato rilasciato in maniera infedele, come ad esempio per evitare il superamento dei limiti volumetrici di 750 metri cubi previsti dai condoni L. 724/94 e L. 326/03. Ripristinare l’opera alle misure progettuali condonate. Inoltre, il criterio di ricomprendere nelle tolleranze edilizie il suddetto ampliamento non è stato accolto perchè l’abuso edilizio non può essere considerato separatamente dagli altri illeciti edilizi realizzati sullo stesso luogo e immobile.

La materia non è semplice e benché il Paese sia in possesso di un testo unico, c'è da dire che sull'argomento si intrecciano altre norme più datate, di natura strutturale ed energetica. Le tre leggi speciali sul condono edilizio hanno consentito la sanatoria edilizia straordinaria di opere eseguite senza licenza o concessione edilizia o autorizzazione a costruire prescritte da norme di legge o di regolamento. Tuttavia, tutto ciò che viene disegnato e misurato può presentare errori, in particolare quelli c.d. materiali, ossia errori grafici palesi come errori di misurazione. Non rinvengo normative che affermino l'obbligo di non sbagliare, bensì l'obbligo di non "mentire", di non rappresentare falsamente la realtà. Per cui, se di errore materiale si tratta, non ritengo configuri una "difformità" richiedente una sanatoria bensì, al caso, una regolarizzazione. In quest'ultima evenienza, mi verrebbe da dubitare sulla legittimità del condono, nel senso che se si fosse in presenza di un falso accertato in via definitiva, il condono andrebbe annullato e l'opera sanzionata con la demolizione/rimessione in pristino. Nella prima ipotesi, invece, si dovrebbe procedere con la regolarizzazione, anche integrando eventuali conguagli. Non mi tornano i conti, invece, sul fatto che, mi pare di capire, si chieda una sanatoria - principio della doppia conformità - per "sistemare" una costruzione condonata. Presumo che l'opera in questione risulti condonata, nel senso che sulla domanda di condono è seguito il rilascio del titolo abilitativo in sanatoria.

Le tolleranze costruttive costituiscono degli scostamenti rispetto all’altezza, ai distacchi, alla cubatura, alla superficie coperta e ad ogni altro parametro delle singole unità immobiliari. Tali scostamenti sono considerati lievi e non implicano una violazione edilizia. Le tolleranze esecutive sono irregolarità eseguite durante i lavori che non comportano violazioni della disciplina edilizia e urbanistica e non pregiudicano l’agibilità dell’immobile. Se gli scostamenti, rispetto alle misure autorizzate, si mantengono nel range delle tolleranze costruttive ed esecutive, i tecnici abilitati possono attestare lo stato legittimo dell’immobile. Il Salva Casa ha ampliato il perimetro delle tolleranze per far aumentare il numero degli immobili legittimi senza bisogno di avviare una procedura di accertamento di conformità per ottenere la sanatoria edilizia. Si definiscono tolleranze costruttive gli scostamenti entro il 2% delle misure indicate nel progetto allegato al titolo abilitativo che ha autorizzato la realizzazione dell’immobile. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, le tolleranze costruttive hanno una percentuale variabile, che dipende dalla superficie dell’immobile. Le tipologie di difformità indicate non sono cumulative, ma alternative. Le tolleranze esecutive comprendono le variazioni geometriche, delle finiture, della collocazione degli impianti e delle opere interne. Il Mit ha risposto che se la difformità riguarda due distinti parametri e soltanto uno dei due supera la percentuale massima di scostamento indicata, si può dichiarare la tolleranza con riferimento alla difformità rientrante nella percentuale, mentre occorre un procedimento edilizio in sanatoria per quella che supera tale soglia. Il Mit ha aggiunto che le tipologie di difformità indicate non sono cumulative, ma alternative. Il Mit ha spiegato che si applica sempre la soglia del 2%, sia nel caso in cui l’intervento sia stato realizzato prima del 24 maggio 2024, sia nel caso in cui si stato realizzato successivamente. A queste il Salva Casa ha aggiunto il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere. Il Mit ha chiarito che le regole sulle tolleranze esecutive non si applicano agli immobili vincolati, per i quali bisogna intraprendere le procedure di sanatoria. Il tecnico abilitato deve attestare che le tolleranze costruttive rispettano le disposizioni per le costruzioni in zona sismica contenute nel Testo unico dell’edilizia. Tale attestazione, corredata dalla documentazione tecnica sull’intervento, deve essere trasmessa allo sportello unico per l’acquisizione dell’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale e per l’esercizio dei controlli. L’applicazione delle disposizioni sulle tolleranze non può limitare i diritti dei terzi. Il Mit nelle Linee Guida ha spiegato che “l’attività del tecnico deve limitarsi alla verifica del rispetto delle disposizioni pubblicistiche in punto di rispetto della normativa urbanistica ed edilizia, prescindendo, quindi, dalla disamina di aspetti privatistici”. Sono infine previste sanzioni penali per le dichiarazioni mendaci.