Cosa sono le 18 mensilità di perdita di avviamento?

L’art. 34 della legge n. 392/78, dispone che in caso di cessazione del rapporto di locazione di immobile ad uso commerciale, turistico, industriale, sportivo o professionale, il conduttore ha diritto ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto, ovvero a 21 mensilità se si tratta di attività alberghiera. La finalità dell’indennità è quella di risarcire il conduttore, ristabilendo l’equilibrio economico alterato a seguito della cessazione della locazione, riconoscendogli un compenso per la perdita dell’avviamento che egli ha creato con la propria attività. Ulteriore finalità è quella di evitare che il locatore si avvantaggi illegittimamente dell’incremento di valore del locale, dovuto all’esercizio dell’attività da parte del conduttore. La stessa norma prevede il pagamento di un’ulteriore somma pari alla precedente se, a seguito della cessazione della locazione, il locale venga adibito, dal proprietario o da terzi, alla stessa attività precedentemente svolta o ad attività affini entro un anno dalla cessazione. Si parla, in proposito, di avviamento “parassitario” poiché conseguente all’attività da altri svolta: in tali casi, infatti, la clientela non sarebbe il frutto dell’attività del conduttore ma semmai la conseguenza della particolare collocazione dell’immobile all’interno di detti più ampi complessi in cui “gli utenti garantiscono un flusso stabile di domanda”. E’ il caso, ad esempio, di un’attività di lavanderia che si trovi all’interno di un centro commerciale: se tale attività ha acquisito una clientela propria -ancorchè condivisa con altri esercizi del Centro Commerciale- che la sceglie e continua a sceglierla generando un rapporto di fiducia e di gradimento commerciale, ciò costituisce, per l’appunto, un avviamento proprio.

L'indennità di avviamento commerciale è dovuta quando il locatore non rinnova il contratto, indipendentemente dal fatto che il conduttore abbia rispettato tutte le condizioni contrattuali. L'importo di tale indennità è pari a 18 mensilità dell'ultimo canone pagato e ha lo scopo di compensare il conduttore per la perdita della clientela consolidata nel corso degli anni. L'avviamento commerciale, infatti, è strettamente legato al valore che la clientela fidelizzata conferisce all'immobile, che il locatore potrebbe sfruttare indirettamente in caso di nuova locazione o di riutilizzo del locale per attività simili. Il legame tra l’indennità e lo sfratto per finita locazione è strettissimo: se il locatore decide di non rinnovare il contratto alla scadenza, deve versare l’indennità di avviamento al conduttore prima di poter procedere con lo sfratto. L'indennità di avviamento commerciale è una componente essenziale per il conduttore, poiché rappresenta un risarcimento per il valore commerciale creato nel tempo. Non adempiere a tale obbligo può impedire l’esecuzione dello sfratto e prolungare la permanenza del conduttore nell’immobile. L'importanza di comprendere appieno i diritti e i doveri di entrambe le parti in una questione di fine locazione commerciale è fondamentale, per questo rivolgersi a un legale specializzato può essere utile.

Le 18 mensilità di perdita di avviamento sono l’indennità per la perdita dell’avviamento ai sensi dell' art. 34 della Legge n. 392/1978, che è il diritto del conduttore a ricevere una indennità nel caso di cessazione di un contratto di locazione ad uso commerciale che non sia dovuto a risoluzione per inadempimento o per disdetta o per recesso del conduttore. La durata dell’indennità di avviamento è diversa a seconda del tipo di attività che viene svolta nell’immobile. Ai sensi dell'art. 34 della Legge sull'equo canone, per le attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, l’indennità è pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto. Il pagamento dell’indennità di avviamento commerciale ha una funzione riparatoria e serve a compensare le difficoltà che l'inquilino si troverà ad affrontare, relative alla perdita della sede in cui lo stesso esercita la propria attività.

L’indennità di avviamento è dovuta se il locatore disdetta il contratto di locazione di un immobile a destinazione commerciale. Il conduttore ha il diritto ad un'indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto, oppure a 21 mensilità per le attività alberghiere. Detta somma deve essere raddoppiata se l'immobile, entro un anno dalla cessazione del contratto disdettato, venga adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica di quella già esercitata dal conduttore uscente. Lo scopo dell'indennità è quello di compensare il conduttore per la presunta perdita di avviamento commerciale e clientela che il suo spostamento potrebbe comportare. L'avviamento spetta ai conduttori che esercitino un'attività commerciale o alberghiera. Il dibattito della giurisprudenza è nato però su cosa si intenda per attività commerciale, nel senso che deve sussistere un diretto contatto con il pubblico degli utenti o dei consumatori. Certamente il negoziante che abbia come unico scopo la vendita al dettaglio di beni o servizi ha diritto all'avviamento. L'indennità di avviamento non è dovuta nei seguenti casi: - risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore - risoluzione del contratto per disdetta del conduttore - risoluzione del contratto per recesso del conduttore - risoluzione del contratto a seguito dell'apertura di procedura fallimentare del proprietario. Inoltre non è dovuta per gli esercizi interni a stazioni ferroviarie, aeroporti, aree di servizio stradali, alberghi e villaggi turistici. Il fatto che il locatore comunichi di non voler rinnovare il contratto alla scadenza non comporta però automaticamente il diritto del conduttore di decidere, unilateralmente, di far cessare il rapporto anticipatamente rispetto alla scadenza contrattuale. Egli dovrà invece pagare il canone fino alla scadenza e solo a quella data maturerà il suo diritto alla corresponsione da parte del locatore dell'indennità per la perdita dell'avviamento.

Le 18 mensilità di perdita di avviamento sono l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto. L’avviamento trae origine da diversi fattori tra cui la stabilità della clientela che l’impresa è riuscita ad acquisire nel tempo anche alla luce di una determinata ubicazione territoriale. La determinazione dell’ammontare dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale va effettuata con riferimento al momento della cessazione della locazione e non a quello del rilascio. L’indennità in oggetto ha natura di debito di valuta e non di valore, con la conseguenza che l’indennità è soggetta la principio nominalistico e quindi nella determinazione della stessa va esclusa la rivalutazione monetaria. Gli interessi maturano solo dal giorno in cui è avvenuto il rilascio dell’immobile. L’indennità per perdita di avviamento è soggetta ad IVA.