Che cos'è l'indennità per la perdita dell'avviamento?

L'indennità di avviamento commerciale è dovuta quando il locatore non rinnova il contratto, indipendentemente dal fatto che il conduttore abbia rispettato tutte le condizioni contrattuali. L'importo di tale indennità è pari a 18 mensilità dell'ultimo canone pagato e ha lo scopo di compensare il conduttore per la perdita della clientela consolidata nel corso degli anni. L'avviamento commerciale, infatti, è strettamente legato al valore che la clientela fidelizzata conferisce all'immobile, che il locatore potrebbe sfruttare indirettamente in caso di nuova locazione o di riutilizzo del locale per attività simili. Per questo motivo, il legislatore ha previsto l’obbligo di corrispondere l’indennità per garantire un equilibrio tra i diritti del locatore e del conduttore. Se, entro un anno dalla cessazione della locazione, il locatore o un nuovo conduttore adibisce il locale alla stessa attività del precedente conduttore, l'importo dell’indennità raddoppia, passando a 36 mensilità. Questa disposizione scoraggia il locatore dall'escludere il conduttore per sfruttare l'avviamento da lui creato senza adeguata compensazione.

Lo scopo dell'indennità è quello di compensare il conduttore per la presunta perdita di avviamento commerciale e clientela che il suo spostamento potrebbe comportare. L'avviamento spetta ai conduttori che esercitino un'attività commerciale o alberghiera. Certamente il negoziante che abbia come unico scopo la vendita al dettaglio di beni o servizi ha diritto all'avviamento. L'indennità di avviamento non è dovuta nei seguenti casi: risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, risoluzione del contratto per disdetta del conduttore, risoluzione del contratto per recesso del conduttore, risoluzione del contratto a seguito dell'apertura di procedura fallimentare del proprietario. Egli dovrà invece pagare il canone fino alla scadenza e solo a quella data maturerà il suo diritto alla corresponsione da parte del locatore dell'indennità per la perdita dell'avviamento. L'indennità di avviamento è comunque deducibile dai redditi del proprietario.

L’indennità per la perdita dell’avviamento ai sensi dell' art. 34 della Legge n. 392/1978 è il diritto del conduttore a ricevere una indennità nel caso di cessazione di un contratto di locazione ad uso commerciale che non sia dovuto a risoluzione per inadempimento o per disdetta o per recesso del conduttore, quindi generalmente per cause imputabili al locatore. Il pagamento dell’indennità di avviamento commerciale ha una funzione riparatoria e serve a compensare le difficoltà che l'inquilino si troverà ad affrontare, relative alla perdita della sede in cui lo stesso esercita la propria attività. L’indennità di avviamento è prevista esclusivamente nel caso di locazioni commerciali, in particolare nel caso di locazioni di immobili adibiti ad attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quindi nei casi di svolgimento di attività che comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, quando la cessazione del contratto di locazione non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o per disdetta o per recesso del conduttore, quindi generalmente per cause imputabili al locatore. Tale indennità non è prevista in tutti i casi nei quali non c’è svolgimento di attività che comporta contatti diretti con il pubblico, nonché in relazione ad immobili destinati all’esercizio di attività professionali, di carattere transitorio, complementari e interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali e autostradali, alberghi e villaggi turistici.