Come mandare via un inquilino prima della scadenza del contratto?

Il proprietario può disdettare l’affitto in anticipo solo in occasione della prima scadenza del contratto. Il locatore potrà quindi dare disdetta del contratto di affitto, ma solamente se sussiste uno dei seguenti casi: la necessità da parte del locatore di abitare l’immobile oppure di adibirlo ad attività commerciale, artigianale o professionale; la disponibilità del conduttore di un altro immobile situato nello stesso Comune dove poter andare ad abitare; il mancato utilizzo dell’immobile da parte del conduttore; la necessità di effettuare lavori di ricostruzione, demolizione e trasformazione dell’edificio in cui l’immobile locato si trova; la vendita dell’appartamento se il locatore non è proprietario di altri immobili a uso abitativo oltre a quello adibito a propria abitazione. Il locatore deve comunicare all’inquilino la disdetta e quindi il proprio diniego alla rinnovazione del contratto tramite una lettera inoltrata a mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno, Pec o fax, almeno 6 mesi prima della scadenza contrattuale. Tale lettera deve spiegare esplicitamente, a pena di nullità, quale delle motivazioni sussiste, in modo tale da dare la possibilità al conduttore di verificare, e deve indicare la data entro la quale il conduttore deve lasciare l’immobile. Il locatore, dopo aver ottenuto la disponibilità dell’immobile, ha 12 mesi di tempo dalla consegna dello stesso per realizzare l’intenzione per cui ne ha richiesto la restituzione.

Il locatore non può mandare via l’inquilino prima della scadenza del contratto, a meno che non ricorrano circostanze particolari previste dalla legge. La disdetta anticipata del locatore è ammessa soltanto per evitare il rinnovo e quindi mai in maniera antecedente alla prima scadenza, purché ne sussistano i requisiti. L’unico caso in cui l’inquilino può essere mandato via prima ancora della scadenza riguarda le ipotesi di sfratto. Lo sfratto per morosità può essere attuato se l’inquilino non ha versato il pagamento di un canone o delle spese condominiali in misura uguale o superiore al valore di due mensilità del canone, con ritardo di almeno 20 giorni. Il locatore può chiedere di liberare l’appartamento soltanto per esigenze davvero rilevanti. In questo caso all’inquilino è riconosciuto il diritto di prelazione, quindi la possibilità di acquistare l’immobile con priorità rispetto ad altri acquirenti. Se è presente una di queste circostanze, il locatore deve informare l’inquilino, inviandogli una comunicazione: Che l’inquilino deve ricevere almeno 6 mesi prima rispetto alla prima scadenza del contratto. Contenente i motivi specifici. Con specificata la data di uscita prevista. È molto importante che il locatore specifichi tutte le motivazioni, anche perché non può inventare delle scuse: è infatti obbligato a rispettare i motivi della disdetta.

La legge stabilisce che il proprietario può agire alla prima scadenza contrattuale, solo per specifiche esigenze. Nei contratti a canone libero, questo avviene dopo i primi quattro anni, mentre nei contratti a canone concordato, la scadenza è dopo i primi tre anni. Per avviare la procedura, è necessario inviare una comunicazione scritta, indicare chiaramente i motivi e rispettare le tempistiche legali. Il rilascio dell’immobile deve avvenire nei termini previsti dal contratto, salvo diversa disposizione giudiziaria. Se l’inquilino si rifiuta di lasciare l’abitazione, il locatore può rivolgersi al tribunale per ottenere un’ordinanza di sfratto. Si può sfrattare l’inquilino se la casa serve al proprietario, ad esempio, per trasferirsi vicino al luogo di lavoro. Se il proprietario non utilizza l’immobile per lo scopo dichiarato entro 12 mesi dal rilascio, può incorrere in sanzioni.