Quali sono le tempistiche per lo sfratto per finita locazione?

La data di rilascio deve essere fissata entro 6 mesi dalla conferma dello sgombro o, in casi eccezionali, entro 12 mesi. Di solito, quando si agisce in presenza di morosità, la data dell'esecuzione viene fissata entro 60-90 giorni. In media, comunque, una procedura di questo tipo si risolve con la liberazione del locale in 6 mesi o 1 anno dal giorno dell'apertura del fascicolo. Ciò nonostante, ci sono alcuni casi in cui può andare meglio con risoluzioni definitive in poche settimane. Tra l'invio del precetto e l'esecuzione effettiva dello sfratto, possono passare da 4 a 6 mesi. Di conseguenza, posso avere un lasso di tempo compreso tra 8 e 12 mesi per essere sfrattato dall’abitazione.

La legge sul punto è chiara: la disdetta del contratto, o meglio il “diniego di rinnovo”, va effettuata entro sei mesi prima della scadenza tramite lettera raccomandata a/r inviata al conduttore e deve avere come motivazione uno dei casi indicati nell’art. 3 della legge n.431/1998. La legge prevede che il “diniedo di rinnovo” del contratto possa essere ritirato se “le parti decidono di eliminare e/o revocare e/o ritirare la disdetta conservando il vecchio contratto di locazione”. I proprietari hanno inviato la lettera entro i termini di legge e hanno rispettato una delle motivazioni menzionate dall’articolo citato. La disdetta del contratto va effettuata entro sei mesi prima della scadenza. La legge prevede che il diniego di rinnovo del contratto possa essere ritirato se le parti decidono di eliminare e/o revocare e/o ritirare la disdetta conservando il vecchio contratto di locazione. Il locatore può modificare la sua volontà sempre che ciò avvenga prima della scadenza del contratto. È possibile ritirare il diniego di rinnovo del contratto se le parti decidono di eliminare e/o revocare e/o ritirare la disdetta conservando il vecchio contratto di locazione. La disdetta va fatta tramite lettera raccomandata a/r e deve avere una motivazione specificata dalla legge. Se il locatore vuole ritirare la disdetta, deve farlo prima della scadenza del contratto, sempre che le parti decidano di conservare il vecchio contratto di locazione. La disdetta del contratto deve essere effettuata entro sei mesi prima della scadenza del contratto.

La procedura termina nell’arco di 10/12 mesi dall’udienza di convalida dello sfratto da parte del Giudice. Il conduttore che al termine del contratto di locazione non restituisce l’immobile è obbligato a corrispondere al proprietario, oltre al canone già pattuito per l’occupazione, anche il risarcimento per il maggior danno causato, così come previsto dall’articolo 1591 del Codice civile. Tuttavia tale danno presuppone la specifica prova di un’effettiva lesione del patrimonio del proprietario, consistente ad esempio nel non aver potuto utilizzare direttamente e tempestivamente l’immobile o ad esempio, nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo conveniente. Non è possibile stabilire a priori un prezzo univoco che vada indistintamente bene per tutti i procedimenti di sfratto.

Di solito, è lo stesso tribunale che, al momento della convalida, stabilisce le tempistiche per il rilascio dell'immobile. Queste possono essere molto variabili, anche di 6-12 mesi, al termine delle quali l'ufficiale giudiziario si recherà presso l'abitazione per eseguire materialmente lo sfratto. In alcuni casi, infatti: il giudice può decidere di sospendere, ma non annullare, lo sfratto finché l'inquilino non avrà trovato una nuova abitazione, con l'aiuto degli assistenti sociali; può essere stabilita una tempistica di rilascio più dilungata nel tempo.

Lo sfratto per finita locazione, ai sensi dell'articolo 657 del codice di procedura civile, è intimato dopo la scadenza del contratto. Il codice prevede, poi, che tra il giorno della notifica dell'intimazione e quello dell'udienza devono intercorrere non meno di venti giorni liberi. Se all'udienza l'intimato non compare o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto e dispone l'apposizione della formula esecutiva in calce alla citazione, con effetto trenta giorni dopo. Opposizione dopo la convalida Anche nel caso in cui l'intimazione di sfratto sia stata convalidata in assenza dell'intimato, quest'ultimo può farvi opposizione. L'opposizione non sospende il processo esecutivo e, soprattutto, non è più ammessa se sono decorsi dieci giorni dall'esecuzione.