Chi è in affitto deve pagare le spese condominiali?

Gli inquilini devono pagare solo le spese accessorie espressamente pattuite. Le spese non concordate specificatamente si intendono incluse nel canone di locazione e non possono essere addebitate in aggiunta. Per espressa pattuizione si intende ad esempio elencare le spese accessorie nel contratto di locazione. Secondo il Tribunale federale non è sufficiente un semplice riferimento alle condizioni generali di contratto: le spese accessorie devono sempre essere elencate nel contratto di locazione stesso. Anche la menzione «spese accessorie generali» non è sufficiente. Le singole voci di spesa devono essere dettagliate in modo sufficientemente chiaro, in caso contrario non sono dovute dagli inquilini.

Per quanto riguarda le spese condominiali, invece, la legge distingue tra spese ordinarie e straordinarie: le prime, come la pulizia delle scale e l’illuminazione delle aree comuni, spettano al conduttore; le seconde, come il rifacimento della facciata o la sostituzione dell’ascensore, sono a carico del locatore. La TARI, essendo collegata all’occupazione dell’immobile, è sempre a carico del conduttore, che deve provvedere alla registrazione presso il Comune e al pagamento della tassa. Anche le utenze, come luce, gas e acqua, rientrano tra le responsabilità del conduttore, salvo che il contratto non preveda diversamente. Un contratto ben scritto rappresenta una tutela per entrambe le parti, riducendo il rischio di incomprensioni o controversie. Se hai dubbi sulla ripartizione delle spese o hai bisogno di assistenza su un contratto di locazione, il nostro studio è a tua disposizione.

La legge prevede che le spese condominiali ricadano solo sul proprietario dell’immobile. Tuttavia il contratto di locazione può prevedere il diritto, per il locatore stesso, di rivalersi nei confronti dell’affittuario, chiedendogli un rimborso per le spese condominiali. L’articolo 9 della legge sull’equo canone stabilisce che, nel silenzio delle parti, l’inquilino deve sempre farsi carico delle spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, alla fornitura di altri servizi comuni, al 90% delle spese del portiere. Anche nel caso in cui il contratto di locazione stabilisca il dovere del conduttore di versare direttamente all’amministratore le spese condominiali, l’obbligato verso il condominio resta sempre e solo il locatore. Sono quindi del tutto irrilevanti per l’amministratore gli accordi privati tra locatore e inquilino.

Sarà sempre il proprietario ad essere convocato in assemblea ed a ricevere il rendiconto, nonchè gli eventuali solleciti di pagamento e, altresì, il ricorso per il decreto ingiuntivo di pagamento degli oneri e gli altri eventuali successivi atti esecutivi. Naturalmente, il locatore potrà sempre rivalersi, nei rapporti interni, nei confronti del conduttore per le spese a questi imputabili. Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Il conduttore ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.