Cosa succede se il costruttore non rispetta i tempi di consegna?

Premesso che sorge sempre una responsabilità contrattuale che si realizza nel momento in cui scade il termine stabilito a carico di una delle parti, può provvedere a richiedere o la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo di acquisto, salvo ottenere il risarcimento del danno. In tempi normali sarebbe possibile richiedere un risarcimento dei danni. Nel Suo caso occorre verificare se nel contratto vi fossero delle clausole che - tenuto conto del periodo di pandemia - prevedessero che in caso di ritardo non dovessero precedersi penali o risarcimenti. In ogni caso per un parere è necessario visionare la documentazione. Va tuttavia esaminato il contratto per verificare se sono state previste particolari clausole derogatorie o vessatorie. È possibile chiedere un risarcimento danni per i ritardi continui di consegna?

Se, dopo la firma del compromesso, la ditta costruttrice ritarda nell’ultimazione del palazzo e nella consegna dell’immobile, l’acquirente può farsi restituire i soldi e chiedere il risarcimento del danno. Anche se il compromesso può sembrare con clausole nettamente a favore del costruttore e può apparire che questi si sia tutelato per il caso di ritardo nella consegna dell’immobile, è sempre possibile chiedere lo scioglimento del contratto e il risarcimento del danno. Secondo il provvedimento in commento, anche nei casi in cui il compromesso non preveda un termine essenziale per il completamento dell’edificio, è sempre possibile ricorrere al giudice per far dichiarare l’inadempimento del venditore tutte le volte in cui il ritardo è intollerabile. Così, ad esempio, dopo due anni di attesa, l’acquirente può pretendere che il compromesso venga “strappato” e gli siano restituite tutte le somme versate in anticipo al costruttore. Oltre a ciò – ma solo se riesce a dimostrare di aver subito un danno – può pretendere il pagamento di un indennizzo. Insomma, la sintesi della sentenza è la seguente: anche se nel contratto viene stabilito che il mancato rispetto del termine nella consegna dell’immobile non dà diritto all’acquirente di recriminare e contestare alcunché, tuttavia, quando tale ritardo risulta eccessivo, è comunque possibile chiedere al giudice la risoluzione del contratto preliminare e la restituzione degli anticipi.

Nelle vendite di immobili in costruzione o su carta, cosa accade se la società costruttrice non adempie all’obbligo di consegna nel termine pattuito? Cosa accade in caso di mancata costruzione e consegna? Spesso l’acquirente è costretto a recedere dal contratto e a richiedere il versamento del doppio della caparra. La mancata consegna dell’immobile nel termine indicato nel preliminare di vendita di immobili da costruire non è di scarsa importanza avuto riguardo quello che è l’interesse del promittente acquirente che, nei casi analizzati, chiede la risoluzione del contratto e la restituzione del doppio della caparra. Nell’ambito delle vendite di immobili in costruzione o su carta è possibile un ritardo nella consegna. Tuttavia, la giurisprudenza ha chiarito come tale ritardo “non può comportare l’accettazione ad un adempimento “sine die”, in considerazione della natura dell’oggetto del contratto – acquisto di un immobile destinato a durare nel tempo- e delle risorse che nell’affare sono già state impiegate. In merito a tale ultima funzione, la giurisprudenza prevalente afferma quanto segue. “Il diritto di recedere dal contratto e di trattenere la caparra ricevuta (ovvero di pretendere il doppio della caparra versata) in caso di inadempimento della controparte costituisce l’effetto proprio della clausola con cui le parti hanno convenuto, nel concludere il contratto, la dazione di una somma di denaro quale caparra confirmatoria, esprimendo per tale via la loro volontà di applicare al negozio la disciplina propria di tale istituto.

Se il costruttore privato non rispetta i tempi di consegna di un immobile ci sono conseguenze sia per lui che per il cliente stesso che ha deciso di affidarsi a lui per i lavori. Quando un’impresa edile non riesce a rispettare i tempi di consegna dovrà fare fronte, la maggior parte delle volte, al pagamento di una penale. Anche il committente subirà dei danni. In primis, quello di non poter prendere possesso dell’immobile per la data stabilita, con tutte le conseguenze del caso sia dal punto di vista economico che organizzativo. Solitamente, durante la sottoscrizione del contratto tra l’impresa ed il cliente, viene concordata una penale giornaliera che si aggira intorno ai 100 euro. Per cui, in caso di ritardi di una settimana nella consegna, il costruttore dovrà pagare una penale di 700 euro al cliente. In pratica, l’inserimento di questa clausola comporta, per la ditta di costruzione, una diminuzione del corrispettivo stabilito. Allo stesso tempo, il cliente deve studiare un modo per tutelarsi legalmente e fare fronte agli eventuali problemi che possono sorgere nel caso in cui dovesse essere ritardata la data di consegna dell’immobile acquistato.

Se il costruttore non rispetta i tempi di consegna, l'acquirente può sollecitare e diffidare l'impresa costruttrice, contestandole i ritardi ed evidenziando le circostanze dalle quali risulta che tale ritardo è addebitabile esclusivamente al suo comportamento. Le forme di tutela dell'acquirente potrebbero essere varie anche se non sempre quest'ultima la spunta con la ditta. Egli potrebbe ad esempio inserire nel contratto preliminare una penale a proprio favore, stabilendo che, per ogni giorno di ritardo, gli sarà versata una somma a risarcimento. Una penale più “equa” potrebbe essere pari, per ogni mese di ritardo, all’affitto mensile di un appartamento con caratteristiche simili. Una tutela ancora più rafforzata per l’acquirente è quella di prevedere, nel contratto preliminare, una clausola chiamata «termine essenziale»: le parti possono cioè stabilire che il contratto si scioglie automaticamente se la prestazione non viene eseguita entro una data predeterminata e certa. In alternativa c’è la cosiddetta clausola risolutiva espressa: in questo caso il contratto non si scioglie in automatico ma solo a richiesta della parte, ossia l’acquirente, che dovrà comunicare al costruttore, dopo un ritardo prolungato, di volersi svincolare dall’accordo e di pretendere la restituzione degli eventuali acconti e/o caparre. In mancanza di quanto sopra mi servo sin d’ora il diritto di agire in via giudiziale nei vostri confronti ivi chiedendo il risarcimento dei danni derivanti dalla ritardata consegna o la risoluzione del contratto con restituzione di tutte le somme versate, oltre interessi e risarcimento.

Si perdono le agevolazioni se l’acquisto della nuova abitazione non si perfeziona a causa del ritardo dell’impresa costruttrice. Il ritardo dell’impresa non può essere considerato causa di forza maggiore. L’Agenzia delle Entrate ha quindi recuperato l’agevolazione, ma l’interessato ha presentato ricorso sostenendo che l’acquisto oltre i termini previsti dalla normativa non era imputabile alla sua volontà, ma ad un ritardo del costruttore. La Cassazione ha aggiunto che il ritardo del costruttore non costituisce causa di forza maggiore e non giustifica quindi il fatto che il proprietario non abbia rispettato il termine di un anno per il riacquisto. Secondo i giudici, invece, nel caso esaminato il mancato rispetto del termine di un anno “non è dipeso da fattori sovrastanti la sfera soggettiva del soggetto ma è riconducibile ad una precisa scelta del contribuente di ricorrere alla stipula del contratto preliminare accettando, quindi, il rischio che, per effetto degli inadempimenti della controparte- eventi per nulla imprevedibili e inaspettati - il passaggio di proprietà si protraesse oltre l’anno dalla precedente vendita”.

Nel contratto preliminare di compravendita o nel contratto definitivo, è consigliabile inserire una clausola penale. Questa clausola prevede che, in caso di ritardo nella consegna, il costruttore debba corrispondere una somma di denaro per ogni giorno o mese di ritardo rispetto alla data concordata. La penale può servire sia come compensazione per i danni subiti dall’acquirente, sia come incentivo per il costruttore a rispettare i tempi di consegna. Il contratto può stabilire che, per ogni mese di ritardo, il costruttore paghi una penale pari a una percentuale del prezzo totale dell’immobile. Nel contratto è possibile stabilire una clausola di recesso in caso di ritardo eccessivo. Questa clausola consente all’acquirente di risolvere il contratto se il ritardo supera un certo numero di mesi. In questo caso, il costruttore deve restituire tutte le somme versate e, possibilmente, risarcire l’acquirente per i danni subiti. Richiedere garanzie di rimborso in caso di inadempienza è un punto importante. Oltre alla fideiussione, è possibile inserire nel contratto una clausola che preveda il rimborso delle spese che potresti dover sostenere a causa del ritardo nella consegna. Ad esempio, puoi richiedere che il costruttore copra le spese per un eventuale affitto temporaneo nel periodo di attesa o altre spese correlate al ritardo. La legge n. 210/2004 impone al costruttore di fornire una fideiussione per gli acconti versati dall’acquirente prima della consegna dell’immobile. Questo documento garantisce l’acquirente nel caso in cui il costruttore fallisca o non rispetti i termini del contratto, inclusi eventuali ritardi. Se il costruttore consegna l’immobile incompleto o non abitabile, il compratore potrebbe dover attendere ulteriore tempo per le pratiche amministrative. La trascrizione del contratto preliminare nei registri immobiliari offre un’ulteriore tutela all’acquirente. La trascrizione rende il contratto opponibile a terzi e protegge l’acquirente da eventuali pignoramenti o ipoteche iscritti successivamente alla firma del compromesso. In caso di ritardi prolungati o inadempienze, questa trascrizione offre una maggiore protezione legale.

Se il costruttore è responsabile del ritardo nella consegna dell'immobile, e dunque inadempiente, allora Lei avrebbe tre possibili soluzioni alternative: se l'inadempimento è grave, Lei può chiedere la risoluzione del contratto, le restituzioni di quanto versato ed il risarcimento del danno. Se per lei è comunque vantaggiosa la conclusione del definitivo, dell'inadempimento per il ritardo potrà essere chiesto ugualmente al costruttore-venditore il risarcimento del danno. Infine, ai sensi dell'articolo 1385 del Codice Civile Lei potrà comunicare il proprio recesso e chiedere la restituzione del doppio della caparra. Non trattandosi di termine essenziale, ritengo di escludere che il decorso dello stesso possa aver procurato la risoluzione di diritto del contratto. Ciò tuttavia non esclude, in secondo luogo, che il costruttore-venditore possa ugualmente considerarsi inadempiente. A tal fine, occorre che l'inadempimento sia colpevole poichè l'articolo 1218 del Codice Civile esclude la responsabilità del debitore della prestazione laddove essa sia dipesa da una impossibilità a lui non imputabile.