Cosa succede se il venditore non rispetta la data di consegna della casa?
Pericle Coppola
2025-10-02 15:32:11
Numero di risposte
: 18
Nel caso in cui il promissario acquirente o il promittente venditore non si presenti per la firma del rogito nella data concordata nel preliminare, la parte non inadempiente potrà tutelarsi agendo in giudizio per chiedere la risoluzione del contratto preliminare e, dunque, lo scioglimento dell’accordo ed il risarcimento dei danni subiti oppure potrà chiedere al giudice la pronuncia di una sentenza ai sensi dell’art. 2932 c.c., con la quale venga trasferita in maniera coattiva la proprietà dell’immobile all’acquirente.
Qualora nel contratto preliminare sia prevista una caparra confirmatoria, la parte non inadempiente potrà richiedere il recesso dal contratto e trattenere la caparra o esigerne il doppio.
Il promissario acquirente può tutelarsi dalla possibile alienazione a terzi dell’immobile da parte del venditore con la trascrizione del contratto preliminare, che blocca gli effetti degli atti trascritti successivamente al preliminare stesso.
La trascrizione del preliminare ha un effetto prenotativo, nel senso che fa retroagire gli effetti della trascrizione dell’atto definitivo al momento della trascrizione del preliminare: nei rapporti con i terzi è come se il contratto definitivo fosse stato trascritto quando è stato trascritto il preliminare.
In particolare, i crediti vantati dallo stesso per l’inadempimento del venditore godono di privilegio speciale sull’immobile: l’acquirente, nella ripartizione del ricavato dalla vendita forzata dell’immobile, ha diritto di essere pagato prima degli altri creditori.
Renato Mazza
2025-10-02 12:31:16
Numero di risposte
: 19
Qualora il preliminare avente per oggetto la vendita di un immobile con contestuale versamento a titolo di caparra non sia seguito entro i termini concordati dalla stipula del contratto definitivo, la parte adempiente può agire in causa per chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento con richiesta del risarcimento del danno.
La parte adempiente può anche chiedere l’esecuzione forzata del contratto con l’emissione di una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.
In alternativa, la parte adempiente può risolvere il contratto e trattenere la caparra.
Se invece inadempiente è la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.
La risoluzione del contratto di diritto per inosservanza del termine essenziale non preclude alla parte adempiente l’esercizio della facoltà di recesso per ottenere, invece del risarcimento del danno, la ritenzione della caparra o la restituzione del suo doppio.
In conclusione a fronte del grave inadempimento di parte venditrice, l’acquirente adempiente non solo ha la facoltà di esercitare il diritto di recesso, ma anche il diritto di ottenere dalla controparte la restituzione del doppio della caparra versata.
Arcibaldo De luca
2025-10-02 11:32:13
Numero di risposte
: 18
Se il termine per la consegna indicato nel preliminare non è essenziale, il decorso dello stesso non provoca la risoluzione di diritto del contratto.
Il costruttore-venditore può ugualmente considerarsi inadempiente se l'inadempimento è colpevole.
L'articolo 1218 del Codice Civile esclude la responsabilità del debitore della prestazione se essa è dipesa da una impossibilità a lui non imputabile.
Se il costruttore è responsabile del ritardo nella consegna, l'acquirente avrebbe tre possibili soluzioni alternative: chiedere la risoluzione del contratto, le restituzioni di quanto versato ed il risarcimento del danno; chiedere il risarcimento del danno; comunicare il proprio recesso e chiedere la restituzione del doppio della caparra.
Luce Farina
2025-10-02 11:25:46
Numero di risposte
: 19
Il termine indicato nel contratto preliminare per il rogito immobiliare non è di per sé considerato essenziale.
Il promittente venditore e il promissario acquirente rimarranno vincolati anche dopo la scadenza del termine concordato nel preliminare per la stipula del definitivo.
La valutazione sull’essenzialità del termine per il rogito immobiliare secondo l’art. 1457 c.c. si pone come aspetto neutro rispetto al risarcimento dei danni da ritardo, per i quali bisogna fare riferimento agli artt. 1218 e 1223 c.c.
Il risarcimento del danno da responsabilità contrattuale si configura anche quando ci si trova di fronte ad un semplice ritardo nell’adempimento e quindi anche quando non entra in gioco la questione sulle sorti del contratto, ossia la sua risoluzione.
Ai fini della richiesta di risarcimento dei danni da ritardo nel rogito, sarà pertanto sufficiente che al concreto inadempimento seguano dei danni effettivi.
L’indagine sulla natura essenziale o meno del termine o quella sull’importanza dell’inadempimento rilevano soltanto ai fini della risoluzione del contratto, mentre non hanno alcuna influenza sulla domanda di adempimento e su quella di risarcimento dei danni per il ritardo.
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