Quali sono le conseguenze di un contratto di affitto non registrato?

Un contratto nullo è un contratto che viene considerato come se non fosse mai venuto ad esistenza, ossia privo di ogni effetto. L'inquilino potrà sia rifiutare legittimamente di pagare il canone di locazione che chiedere, entro sei mesi dal rilascio dell'immobile, il rimborso dei canoni versati in base a quanto pattuito nel contratto non registrato. In sostanza, la stessa nullità del contratto rende indebito il pagamento già eseguito. In caso di contratto nullo non vale la clausola legale della sua durata minima: conseguentemente, l'inquilino potrà abbandonare la casa e andarsene anche immediatamente, senza dover fornire un preavviso e senza necessità di una giusta causa. Parallelamente, il proprietario potrà chiedere in ogni tempo il rilascio dei locali, senza bisogno di aspettare che scada il termine di durata della locazione di cui al contratto non registrato. La nullità del contratto comporterà, per il proprietario, l'impossibilità di sollecitare il versamento degli eventuali canoni non versati con la procedura per decreto ingiuntivo. Al contempo, il locatore non potrà neanche intraprendere l'iter di sfratto per liberare l'immobile, trovandosi costretto a ripiegare verso la causa ordinaria per occupazione abusiva. Tuttavia, il proprietario avrà diritto a essere indennizzato per il periodo di occupazione dell'immobile e per l'uso dei locali da parte dell'inquilino, perché altrimenti si configurerebbe un arricchimento ingiustificato.

Si parla di affitto irregolare in caso di mancata registrazione del contratto di locazione. Se il contratto non viene registrato, non avrà efficacia nei confronti dei terzi: praticamente è da ritenersi nullo. La sanzione in questo caso dipende dal momento in cui si adempie e consiste nell’aumento dell’imposta dovuta tra il 6% e il 20%, nel caso in cui si registri il contratto dopo 2 anni dalla stipula. Più precisamente si parla di una sanzione con aumento dal 60% al 120% dell’imposta dovuta in caso di mancata registrazione del contratto. È prevista, invece, una sanzione con aumento dal 90 al 120% dell’imposta non pagata, se il proprietario ha registrato il contratto dichiarando una somma inferiore a quella effettivamente percepita con i canoni di locazione. Il contratto di locazione è da considerarsi nullo e il locatore sarà costretto a lasciare l’immobile. Nell’ipotesi di responsabilità a carico del solo proprietario, l’inquilino potrà lasciare l’immobile in qualsiasi momento, evitando il pagamento dei canoni pattuiti.

Un contratto di locazione non registrato è nullo, ciò significa che non produce alcun effetto giuridico e le parti non possono far valere i diritti e gli obblighi previsti dal contratto stesso. La nullità del contratto può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, anche da terzi, e può essere rilevata d’ufficio dal giudice in qualsiasi stato e grado del processo. La nullità non è sanabile, cioè non può essere eliminata con il consenso delle parti o con il pagamento dell’imposta di registro in ritardo. L’unico modo per rendere valido il contratto è stipularne uno nuovo e registrarlo correttamente. Oltre alla nullità del contratto, la mancata registrazione comporta anche delle conseguenze fiscali. Infatti, l’Agenzia delle Entrate può applicare delle sanzioni amministrative che vanno dal 120% al 240% dell’imposta dovuta, con un minimo di 200 euro. Inoltre, l’Agenzia delle Entrate può procedere al recupero dell’imposta evasa, maggiorata degli interessi e delle eventuali altre sanzioni previste dalla legge. La mancata registrazione comporta la nullità del contratto e delle sanzioni fiscali, mentre il mancato pagamento dell’imposta di registro negli anni successivi comporta solo delle sanzioni fiscali. Pertanto, è consigliabile sempre registrare il contratto di locazione entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza e pagare regolarmente l’imposta di registro per ogni annualità. La registrazione del contratto di locazione è un atto fondamentale per garantire la certezza e la legalità del rapporto tra locatore e conduttore.

L’omessa registrazione comporta la nullità del contratto, con conseguenze sia per il proprietario che per l’inquilino. Nel caso di un contratto di affitto non registrato, la legge stabilisce che il proprietario non ha diritto a riscuotere il canone d’affitto concordato nel contratto. L’inquilino che scopre di vivere in un immobile con contratto non registrato, ha il diritto di chiedere la restituzione dei canoni d’affitto già pagati. Una possibilità di fatto sancita dall’articolo 2033 del Codice civile, in cui si specifica che chi ha effettuato un pagamento non dovuto, ha il diritto di ottenere la restituzione. La Corte di Cassazione ha confermato che l’inquilino può avanzare una richiesta di rimborso entro sei mesi dal rilascio dell’immobile, chiedendo la restituzione di tutte le somme versate secondo un contratto che, di fatto, è nullo. Diverse sentenze della Corte di Cassazione hanno rafforzato la posizione dell’inquilino in caso di contratto di locazione non registrato. La più rilevante afferma che il locatore non può pretendere il pagamento dei canoni non percepiti né avviare una procedura di sfratto per morosità, poiché il contratto è considerato nullo. La registrazione tardiva del contratto di affitto, regolarizzando la situazione fiscale, salva in tal modo i canoni di locazione arretrati. Questo tipo di sanatoria che ha effetto retroattivo, obbliga l’inquilino a versare quanto stabilito nel contratto, una volta che la registrazione è stata completata. Tuttavia, se il contratto viene registrato tardivamente, il locatore dovrà pagare le sanzioni previste, che possono variare dal 60% al 240% dell’imposta di registro non versata, in base al ritardo accumulato. In assenza di contratto registrato, il locatore ha comunque il diritto di richiedere l’indennità di occupazione. La somma viene determinata dal giudice, tenendo conto delle caratteristiche dell’immobile e del periodo di occupazione, senza però coincidere con l’importo del canone pattuito nel contratto nullo. La Corte di Cassazione ha ribadito che questo principio si applica sia alle locazioni abitative che a quelle commerciali. I contratti “in nero”, ossia stipulati verbalmente o con scritture private non registrate, espongono i proprietari al rischio di pesanti sanzioni fiscali e alla nullità del contratto. Se il locatore ritarda la registrazione, è possibile usufruire del “ravvedimento operoso registrazione”, una procedura che consente di ridurre le sanzioni se la registrazione avviene prima di un accertamento fiscale.

La nullità del contratto può essere utilizzata dall’inquilino contro il proprietario. La mancata registrazione del contratto è una forma di evasione fiscale, pertanto è punita con le seguenti sanzioni: se il contratto di locazione non è stato registrato e il proprietario non ha dichiarato il canone di locazione nella dichiarazione dei redditi, dovrà pagare una sanzione dal 120% al 240% delle tasse evase. L’importo minimo della sanzione è di 200 euro, ed è dimezzata per l’affitto degli immobili ad uso commerciale; se il proprietario ha dichiarato un canone più basso di quello che realmente percepisce, la sanzione varia dal 180% al 360% dell’imposta evasa. Il conduttore infatti gioca un ruolo importante nella locazione, perché sta a lui accettare o meno la situazione di irregolarità: per questo motivo la legge lo reputa responsabile nei confronti del fisco in solido col proprietario per la mancata registrazione del contratto. Così, se il locatore non paga le imposte legate all’adempimento, l’inquilino è corresponsabile per l’evasione e l’Agenzia delle Entrate potrà rivalersi su di lui chiedendogli di versare l’imposta di registro notificando una cartella esattoriale.