Quali sono le conseguenze dello sfratto per un contratto di locazione non registrato?

Il locatore, quindi, non ha la possibilità di chiedere al conduttore eventuali pagamenti di canoni arretrati né tantomeno può agire per morosità. In caso di nullità del contratto il locatore potrebbe essere obbligato a restituire al conduttore i canoni di locazione percepiti e pretestuosamente l’inquilino potrà non effettuare più il pagamento dei canoni o lasciare libero l’immobile senza alcun preavviso. Quindi, un contratto non registrato non ha valenza giuridica. Di conseguenza, l’occupante conduttore è considerato un abusivo all’interno della proprietà; il proprietario non può avviare la procedura di sfratto per morosità, bensì, attuare la procedura di un’occupazione abusiva dell’inquilino. Tale procedura comporta tempi lunghi per la liberazione dell’immobile con costi aggiuntivi. L’inadempimento nella registrazione del contratto di locazione, la mancata dichiarazione completa del corrispettivo e il mancato o ritardato pagamento dell’imposta di registro costituiscono violazioni che comportano l’applicazione di una sanzione amministrativa.

Nel caso in cui il contratto non è stato stipulato in forma scritta oppure non risulta essere stato registrato all’Agenzia delle Entrate, il locatore – non avendo la prova documentale dell’esistenza di un regolare affitto – non può utilizzare la procedura più celere ed economica dello sfratto per morosità ma deve avviare un giudizio più lungo e tortuoso volto a far valere l’occupazione abusiva, qualora voglia tornare nella disponibilità del proprio immobile. Nel caso di registrazione tardiva del contratto di affitto, il periodo anteriore irregolare non può essere sanato posto che il termine dei 30 gg dalla data di sottoscrizione della scrittura privata per provvedere all’adempimento fiscale in questione è perentorio e la conseguente nullità non può essere sanata. L’adempimento tardivo dell’imposta di registro, infatti, produce effetti solo a livello fiscale e non civilistico, per cui il contratto di affitto resta nullo. Secondo la giurisprudenza, la mancanza del contratto scritto dà luogo alla c.d. nullità di protezione che può essere eccepita dal solo conduttore con la conseguenza pratica che se il contratto viene stipulato oralmente è nullo ma tale nullità non potrà essere mai contestata dal proprietario dell’immobile locato, il quale se vorrà sfrattare l’inquilino, non potrà utilizzare il procedimento abbreviato consistente nell’intimazione di sfratto per morosità o per finita locazione.

In caso di contratto nullo non vale la clausola legale della sua durata minima: conseguentemente, l'inquilino potrà abbandonare la casa e andarsene anche immediatamente, senza dover fornire un preavviso e senza necessità di una giusta causa. Parallelamente, il proprietario potrà chiedere in ogni tempo il rilascio dei locali, senza bisogno di aspettare che scada il termine di durata della locazione di cui al contratto non registrato. Sul piano economico ci sono, però, le conseguenze più significative. Infatti la nullità del contratto comporterà, per il proprietario, l'impossibilità di sollecitare il versamento degli eventuali canoni non versati con la procedura per decreto ingiuntivo. Al contempo, il locatore non potrà neanche intraprendere l'iter di sfratto per liberare l'immobile, trovandosi costretto a ripiegare verso la causa ordinaria per occupazione abusiva. Tuttavia, il proprietario avrà diritto a essere indennizzato per il periodo di occupazione dell'immobile e per l'uso dei locali da parte dell'inquilino, perché altrimenti si configurerebbe un arricchimento ingiustificato. Come affermato dall'ordinanza della Cassazione n. 36254/2021, la misura dell'indennizzo - valevole sia per le locazioni abitative che per quelle commerciali - sarà comunque minore di quella del canone originariamente pattuito. In sintesi, al giudice civile il locatore potrà chiedere il riconoscimento del diritto al pagamento dell'indennità di occupazione (dalla Corte Costituzionale definita un equo indennizzo nella sentenza 238/2017). Il suo importo sarà fissato dallo stesso magistrato e quantificato in base alla durata dell'occupazione e alla tipologia di immobile.