Quali sono i rischi se non registro il contratto di affitto?

Se non si registra il contratto entro i 30 giorni dalla stipula dello stesso, la legge n. 190/2014 consente una sorta di “ravvedimento operoso” per il pagamento dell’imposta di registro sui contratti di locazione, mettendo a disposizione più tempo per sanare le irregolarità. In questo modo è prevista una riduzione della sanzione pecuniaria, attraverso la c.d. registrazione tardiva del contratto (ossia, il deposito del contratto presso l’Agenzia delle Entrate dopo il trentesimo giorno dalla stipula). La sanzione in questo caso dipende dal momento in cui si adempie e consiste nell’aumento dell’imposta dovuta tra il 6% e il 20%, nel caso in cui si registri il contratto dopo 2 anni dalla stipula. A queste somme vanno aggiunti gli interessi di mora. Più precisamente si parla di una sanzione con aumento dal 60% al 120% dell’imposta dovuta in caso di mancata registrazione del contratto. È prevista, invece, una sanzione con aumento dal 90 al 120% dell’imposta non pagata, se il proprietario ha registrato il contratto dichiarando una somma inferiore a quella effettivamente percepita con i canoni di locazione. Infine, il reddito derivante dalla locazione concorrerà a formare il reddito complessivo del locatore per Irpef e addizionali. Quindi, in caso di mancato versamento dell’Irpef, la responsabilità sarà solo del locatore, il quale potrà essere sottoposto a controlli fiscali nei successivi 5 anni. In caso di affitto in nero, pertanto, con riguardo al locatore, lo stesso subirà, da parte dell’Agenzia delle Entrate, accertamenti fiscali che riguarderanno tutti i canoni percepiti e non dichiarati. Come conseguenza il contratto di locazione è da considerarsi nullo e il locatore sarà costretto a lasciare l’immobile.

L'art. 1 della legge 311/2004 dispone che i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari oppure di loro porzioni, sono nulli se - ricorrendone i presupposti - non sono registrati. Giuridicamente un contratto nullo è un contratto che viene considerato come se non fosse mai venuto ad esistenza, ossia privo di ogni effetto. Ecco perché l'inquilino potrà sia rifiutare legittimamente di pagare il canone di locazione che chiedere, entro sei mesi dal rilascio dell'immobile, il rimborso dei canoni versati in base a quanto pattuito nel contratto non registrato. In caso di contratto nullo non vale la clausola legale della sua durata minima: conseguentemente, l'inquilino potrà abbandonare la casa e andarsene anche immediatamente, senza dover fornire un preavviso e senza necessità di una giusta causa. Parallelamente, il proprietario potrà chiedere in ogni tempo il rilascio dei locali, senza bisogno di aspettare che scada il termine di durata della locazione di cui al contratto non registrato. La nullità del contratto comporterà, per il proprietario, l'impossibilità di sollecitare il versamento degli eventuali canoni non versati con la procedura per decreto ingiuntivo. Al contempo, il locatore non potrà neanche intraprendere l'iter di sfratto per liberare l'immobile, trovandosi costretto a ripiegare verso la causa ordinaria per occupazione abusiva. Tuttavia, il proprietario avrà diritto a essere indennizzato per il periodo di occupazione dell'immobile e per l'uso dei locali da parte dell'inquilino, perché altrimenti si configurerebbe un arricchimento ingiustificato.

Un contratto di locazione non registrato è nullo e non produce effetti contrattuali. Il conduttore è considerato un occupante senza titolo, pur essendo entrato nell’immobile con il consenso del locatore. Il locatore non può agire per ottenere il pagamento del canone pattuito, in quanto tale azione presuppone un contratto valido. Le azioni di risoluzione del contratto non sono esperibili. Il locatore può agire per il rilascio dell’immobile per occupazione senza titolo. Inoltre, può richiedere un’indennità per l’occupazione ai sensi dell’articolo 2041 del Codice Civile sull’indebito arricchimento. Il conduttore può esperire un’azione di riconduzione del contratto nullo. In questo caso, il giudice accerta l’esistenza del contratto e determina il canone dovuto non in base agli accordi delle parti, ma al minimo del canone applicabile per i contratti concordati o convenzionali. Il conduttore potrà inoltre richiedere la restituzione del canone eventualmente versato in eccedenza rispetto a quello determinato giudizialmente.