Cosa fare alla seconda scadenza del contratto di locazione?

Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. Il locatore è dunque abilitato a chiedere, alla scadenza del secondo quadriennio, il rinnovo del contratto a condizioni differenti. In alternativa, si potrebbe proporre la diversa soluzione del canone convenzionato, cioè del contratto di locazione “3 + 2”, ai sensi dell’art. 2, comma terzo, della legge n. 431/98. Per facilitare la permanenza del conduttore che non ha grandi risorse economiche, le parti possono mettersi d’accordo per un “canone a scaletta”.

Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. Pare ovvio, quindi, che alla seconda scadenza sia il locatore sia l’inquilino possano decidere se rinnovare con un nuovo canone, oppure se chiudere la vicenda. Per ottenere l’effetto o di rinnovare o di negare il rinnovo, è necessario inviare la disdetta almeno 6 mesi prima della scadenza. La giurisprudenza ha ritenuto che per la disdetta locazione seconda scadenza non sia nemmeno necessaria la raccomandata. In tema di contratto di locazione ad uso abitativo, l’art. 2, comma 1, della l. n. 431 del 1998, nel disporre che la disdetta al termine del secondo periodo di durata contrattuale sia effettuata in forma scritta ed inviata a mezzo raccomandata, non ne sanziona l’inosservanza con la nullità. L’art. 28 legge Equo Canone prevede che tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. Nelle locazioni commerciali, quindi, la disdetta va inviata almeno 1 anno prima.

L’imposta deve essere versata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto. Nel calcolo dell’imposta da versare si deve tener conto anche di eventuali adeguamenti del canone di locazione. La proroga può essere comunicata con una delle seguenti modalità: tramite i servizi telematici dell’Agenzia presentando il modello RLI cartaceo, debitamente compilato, all’ufficio presso il quale è stato registrato il contratto. Nel secondo caso, è necessario comunicare la proroga all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.

Alla seconda scadenza del contratto, il locatore può negare il rinnovo senza giustificazioni. Il locatore può rifiutare il rinnovo senza indicare un motivo specifico solo alla seconda scadenza del contratto. In assenza di comunicazioni da parte di locatore o conduttore, l’accordo viene quindi prorogato. La disdetta deve essere trasmessa con almeno sei mesi di preavviso tramite raccomandata a/r o PEC. Se avviene tramite altre modalità o fuori tempo massimo, la disdetta può essere contestata. Inoltre, il locatore è tenuto a porre in essere le attività indicate a sostegno della disdetta nel termine di un anno. Nel contratto 4+4, il rinnovo avviene a parità di condizioni e durata, mentre per il contratto 3+2 l’estensione riguarda solo altri due anni. In mancanza di comunicazioni contrarie da entrambe le parti, il contratto si rinnova automaticamente alle stesse condizioni, sia alla prima che alla seconda scadenza.

Il contratto si rinnova automaticamente alle stesse condizioni economiche e normative. Il locatore deve inviare disdetta con almeno 6 mesi di preavviso. Il conduttore può comunicare la disdetta con almeno 3 mesi di preavviso. Il contratto si rinnova automaticamente per la durata prevista se non si invia la disdetta in tempo. Il canone rimane invariato a meno che le parti non concordino modifiche. Il locatore può procedere legalmente per risolvere il contratto se il conduttore non rispetta il contratto. I contratti transitori sono esclusi dal rinnovo tacito.