Quanto costa modificare un contratto di locazione?

Il canone d’affitto non può essere aumentato dal proprietario prima della scadenza del contratto. L’aumento del canone di affitto deve essere formalizzato ufficialmente attraverso la sottoscrizione di un nuovo contratto di locazione 4+4, che quindi avrà una nuova durata di otto anni complessivi. Comunicare l’aumento con una raccomandata non ha valore legale, ma soprattutto non è sufficiente per determinare il nuovo importo. Nel caso in cui l’inquilino non dovesse rispondere alla proposta entro 60 giorni dal ricevimento della raccomandata, il suo silenzio deve essere considerato come un rifiuto alla proposta e il contratto di locazione deve essere considerato risolto alla scadenza prevista. Il proprietario, che abbia intenzione di aumentare il canone di affitto alla scadenza degli otto anni del canone di locazione 4+4, deve inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno all’inquilino sei mesi prima della scadenza. L’inquilino, infatti, ha la possibilità di chiedere la restituzione di eventuali somme che siano versate in eccesso entro sei mesi dal momento in cui ha riconsegnato l’immobile.

La registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione è esente dall’imposta di registro e di bollo. L’esenzione spetta anche nell’ipotesi in cui le parti concordino la riduzione del canone solo per un periodo limitato rispetto alla durata del contratto. L’adempimento può essere effettuato direttamente e senza costi in via telematica con il modello RLI. La comunicazione della riduzione consente di indicare correttamente nella dichiarazione dei redditi la corrispondente diminuzione del reddito da locazione senza incorrere in successive richieste di documentazione. Se, successivamente all’accordo di riduzione del canone per l’intera durata contrattuale, il canone viene riportato al valore inizialmente pattuito, il nuovo atto è soggetto a tassazione, e deve essere comunicato all’Agenzia delle Entrate. L’accordo di rinegoziazione del canone in aumento, nel caso in cui dia luogo a un’ulteriore liquidazione dell’imposta per il contratto di locazione già registrato, rientra tra gli eventi che devono essere comunicati all’amministrazione finanziaria entro 30 giorni. L’accordo di modifica del canone, sia in caso di diminuzione che in caso di aumento del canone, può essere comunicato all’Agenzia delle Entrate direttamente utilizzando, se si è in possesso del codice Pin, i servizi telematici dell’Agenzia.

Il subentro in un contratto di locazione non comporta costi aggiuntivi significativi rispetto all’affitto ordinario. Tuttavia, potrebbero essere richieste alcune spese, come la stipula di un nuovo contratto con l’eventuale pagamento di diritti di registro o di una commissione, a seconda delle modalità concordate tra le parti. È importante verificare anche eventuali spese legate a modifiche contrattuali e se ci sono differenze di canone tra il contratto originale e quello del nuovo inquilino. In ogni caso, il pagamento dell’affitto mensile resta a carico del subentrante, che dovrà rispettare i termini di pagamento concordati. Per modificare l’intestatario di un contratto di locazione, il locatario originario e il subentrante devono concordare i dettagli e procedere con una nuova registrazione del contratto. Se il subentro avviene con l’accordo del locatore, non è necessario stipulare un contratto completamente nuovo, ma è sufficiente una modifica del contratto esistente. È consigliabile consultare un esperto in diritto immobiliare per evitare errori nella procedura.