Diritti del conduttore in caso di riparazioni?

Se le riparazioni si protraggono per oltre un sesto della durata della locazione o più di venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del canone proporzionata alla durata delle riparazioni e all’entità del mancato godimento. La riduzione del canone è concessa quando la privazione supera i limiti prestabiliti, e questi limiti devono essere calcolati in base alla durata prevista del contratto di locazione. In caso di privazione totale del godimento dovuta a riparazioni non differibili fino alla fine del contratto, il conduttore può richiedere lo scioglimento del contratto. Tuttavia, il conduttore rimane obbligato fino a quando non viene stabilita la responsabilità del locatore, come confermato dalla Corte di Cassazione. Il conduttore è tenuto a eseguire i lavori nel minor tempo possibile, in linea con il dovere di correttezza e buona fede. Il conduttore ha diritto a una riduzione del canone proporzionata alla durata delle riparazioni e all’entità del mancato godimento. La riduzione del canone si applica solo per il tempo necessario per completare i lavori. In situazioni in cui le riparazioni richiedono interventi complessi e coinvolgono anche lavori condominiali, la collaborazione tra il locatore e il conduttore può essere estremamente vantaggiosa.

Se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entita' del mancato godimento. Indipendentemente dalla sua durata, se l'esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che e' necessaria per l'alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore puo' ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.

Il conduttore ha diritto ad una riduzione del canone se, a causa di eventi idrogeologici, si riduce il godimento dell'immobile in modo superiore alla normale tollerabilità. Tale riduzione spetta sino a quando non sia avvenuta la riduzione in pristino dello stato dei luoghi, e sinanche nel caso in cui i lavori di ripristino spettino per contratto allo stesso conduttore. Il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell'immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi, non può sospendere l'intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione. Il mancato godimento del bene locato durante l'esecuzione di riparazioni da parte del locatore, che di per sé non implica il diritto del conduttore al risarcimento del danno, bensì, ai sensi dell'art. 1584 c.c., la facoltà di chiedere una riduzione del corrispettivo ovvero la risoluzione del rapporto. Il conduttore ha diritto a chiedere una riduzione del corrispettivo ovvero la risoluzione del rapporto se il mancato godimento del bene locato durante l'esecuzione di riparazioni da parte del locatore determina l'insorgenza di un pregiudizio ulteriore e diverso riguardo alla diminuzione o perdita dell'utilizzabilità del bene locato.

Il conduttore, quando la cosa locata ha bisogno di riparazioni che non competono allo stesso, è tenuto a darne avviso al locatore. Il comma primo dell’articolo 1577 c.c. prevede, infine, che se si tratta di riparazione urgenti il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore. L’urgenza dell’intervento è posta a tutela del conduttore ed ha lo scopo di tutelarlo, dandogli la facoltà di provvedere direttamente agli interventi necessari, mentre il dovere di avviso è posto a tutela del locatore il quale ha, a sua volta, la facoltà di intervenire, sia eventualmente per contestare la necessità dei lavori, sia per compiere le scelte relative alla loro esecuzione di cui in definitiva dovrà sopportare il costo. La conoscenza del guasto da riparare diviene, dunque, elemento indispensabile per affermare l’esistenza di un obbligo di attivazione del locatore e corrispondentemente di un suo inadempimento in caso di omissione. Devi escludersi che il rimborso possa essere conseguito dal conduttore mediante compensazione con quanto dovuto al locatore a titolo di canoni, neppure in sede giurisdizionale. Il conduttore può chiedere al locatore di procedere all’esecuzione delle necessarie riparazioni urgenti nella cosa locata, a tal fine fissando un termine decorso il quale procederà ad anticipare il costo necessario, avvisandolo che, in questo caso, sarà tenuto al relativo rimborso, salvo il risarcimento degli eventuali danni causati dal ritardo. Nel caso in cui la via stragiudiziale non dia esito positivo, l’inquilino dovrà agire contro il proprietario con un ordinario giudizio di cognizione per conseguire il rimborso delle spese anticipate per le opere di manutenzione straordinaria gravanti sullo stesso. Il conduttore nel giudizio ha l’onere di allegare i costi effettivamente sostenuti per l’esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria, nonché di dimostrare la natura urgente delle stesse e l’invito rivolto al locatore a provvedere all’esecuzione dei lavori rimasto senza riscontro.