Quali sono le spese per riparazioni straordinarie in una locazione?

Le spese di manutenzione straordinaria comprendono, innanzitutto, quelle relative alle riparazioni conseguenti a un danno imprevedibile, oppure quelle il cui costo risulta sproporzionato se confrontato al canone di locazione pattuito tra le parti. Di conseguenza, possiamo ricomprendere tra tali spese anche le ristrutturazioni o gli interventi di notevole entità, come le opere di restauro o il rifacimento delle facciate di un condominio, dal momento che non è pensabile addebitare l’ingente costo di tali interventi al conduttore. In base a tale ripartizione, quindi, il proprietario di casa è tenuto a sopportare tutte quelle spese che risultino necessarie a permettere all’inquilino di godere appieno dell’immobile concesso in locazione. Ciò significa, ad esempio, che grava sulle tasche del locatore la riparazione di un guasto che riguardi gli impianti domestici. Intesa la norma in questi termini, quindi, possiamo esemplificare e dedurre che spetta al proprietario la riparazione di: muri portanti, lastrici e solai, tetti e coperture, impianti idrici, elettrici e del gas, spese di manutenzione straordinaria dell’ascensore. Va tenuto presente, però, che il locatore è obbligato solo se il guasto non sia imputabile all’inquilino. In tal caso, quindi, il conduttore dovrà porre riparo a proprie spese al danno da lui stesso causato. Invece, se le riparazioni dipendono dalla vetustà della cosa, le spese devono essere sostenute dal proprietario. Quest’ultimo è tenuto a riparare la cosa di sua proprietà anche in caso di danno dovuto a caso fortuito.

La manutenzione straordinaria comporta interventi più complessi, spesso con un elemento di innovazione, come modifiche strutturali per migliorare l’efficienza energetica. La manutenzione straordinaria, invece, include opere volte a migliorare la struttura o gli impianti dell’edificio che sono solitamente a carico del proprietario. Esempi di lavori straordinari includono la sostituzione di caldaie obsolete o il rifacimento delle pavimentazioni. Il contratto di locazione stabilisce in modo dettagliato chi deve sostenere le diverse spese di manutenzione. Di base, come indicato dal Codice Civile, la manutenzione ordinaria è un obbligo dell’inquilino, mentre il proprietario copre le spese straordinarie. Un aspetto vantaggioso della manutenzione straordinaria è la possibilità di usufruire di detrazioni fiscali. Queste possono ridurre significativamente il costo complessivo dei lavori. Incentivi come il Bonus Ristrutturazione o l’Ecobonus sono particolarmente rilevanti per i proprietari. Ad esempio, la sostituzione di una caldaia con una ad alta efficienza energetica può godere di detrazioni fino al 50%.

Secondo l’articolo 1576 del Codice Civile, il locatore è obbligato a consegnare l’immobile in buono stato e a sostenere le spese straordinarie necessarie per mantenerlo idoneo all’uso concordato. Se un rubinetto si rompe per normale usura, il conduttore deve occuparsi della riparazione, in quanto si tratta di manutenzione ordinaria. Tuttavia, se l’impianto idraulico è obsoleto e necessita di un intervento generale, la spesa è straordinaria e spetta al locatore. La stessa distinzione vale per gli infissi: se una finestra si rompe a causa dell’usura del tempo, la sostituzione compete al locatore. Per quanto riguarda le spese condominiali, invece, la legge distingue tra spese ordinarie e straordinarie: le prime, come la pulizia delle scale e l’illuminazione delle aree comuni, spettano al conduttore; le seconde, come il rifacimento della facciata o la sostituzione dell’ascensore, sono a carico del locatore. Immaginiamo che un tubo del bagno si rompa, causando danni al soffitto dell’appartamento sottostante. In questa situazione, il locatore è responsabile della riparazione del tubo, in quanto rientra tra gli interventi straordinari. Tuttavia, il conduttore potrebbe essere chiamato a rispondere dei danni subiti dal vicino se non ha segnalato tempestivamente il problema.