Quali sono le conseguenze se il contratto di locazione non viene registrato?

Un contratto di locazione non registrato è da considerarsi nullo a norma dell’art. 1, comma 346, della Legge 311/2004. La mancata registrazione rende il rapporto locatizio privo di qualsiasi valore legale, con conseguenze pesanti soprattutto per il proprietario. In particolare, quest’ultimo non può ottenere lo sfratto per morosità ma deve avviare una procedura più lunga e incerta per il rilascio dell’immobile. Inoltre, non ha diritto a richiedere i canoni, ma solo a una somma ridotta come indennità di occupazione. Di fatto, è come se avesse concesso gratuitamente l’uso dell’abitazione. Per quanto riguarda l’inquilino, non potendo far valere un contratto nullo, non gode delle consuete tutele in caso di contenzioso. La mancata registrazione comporta pesanti sanzioni fiscali. L’Agenzia delle Entrate può comminare multe dal 120% al 240% dell’imposta non versata, con un minimo di 200 euro. Se la registrazione avviene in ritardo ma entro 30 giorni, le sanzioni sono ridotte tra il 60% e il 120%. Ma il rischio più grande è l’accertamento fiscale: il locatore può subire controlli fino a cinque anni dopo il mancato versamento dell’Irpef.

La mancata registrazione del contratto di locazione rappresenta un errore rilevante sia per i proprietari che per gli inquilini, con conseguenze legali di notevole impatto. Quando il contratto non viene registrato, si può verificare la nullità del contratto stesso, con effetti differenti a seconda che si tratti di una locazione ad uso abitativo o non abitativo. La Cassazione civile, Ordinanza n. 19808 del 2024 ha stabilito che, in caso di mancata registrazione, il proprietario ha diritto a ricevere un’indennità di occupazione. La tardiva registrazione del contratto originario, successiva a quella del secondo, non può avere l’effetto di sanarne l’invalidità – perché, altrimenti, il tardivo adempimento dell’obbligo fiscale opererebbe in danno del conduttore – con la conseguenza che solo il contratto posteriore è idoneo a regolare il rapporto corrente tra le parti. La mancata registrazione del contratto di locazione può comportare numerose conseguenze, dalla nullità contrattuale alla perdita di diritti di canone. È essenziale, quindi, che i proprietari registrino tempestivamente il contratto per evitare il rischio di contenziosi e per garantire la piena validità dei diritti di locazione.

Un contratto di locazione non registrato è nullo, ciò significa che non produce alcun effetto giuridico e le parti non possono far valere i diritti e gli obblighi previsti dal contratto stesso. La nullità del contratto può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, anche da terzi, e può essere rilevata d’ufficio dal giudice in qualsiasi stato e grado del processo. La nullità non è sanabile, cioè non può essere eliminata con il consenso delle parti o con il pagamento dell’imposta di registro in ritardo. L’Agenzia delle Entrate può applicare delle sanzioni amministrative che vanno dal 120% al 240% dell’imposta dovuta, con un minimo di 200 euro. Inoltre, l’Agenzia delle Entrate può procedere al recupero dell’imposta evasa, maggiorata degli interessi e delle eventuali altre sanzioni previste dalla legge. La mancata registrazione comporta la nullità del contratto e delle sanzioni fiscali, mentre il mancato pagamento dell’imposta di registro negli anni successivi comporta solo delle sanzioni fiscali.

L'art. 1 della legge 311/2004 dispone che i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari oppure di loro porzioni, sono nulli se - ricorrendone i presupposti - non sono registrati. Giuridicamente un contratto nullo è un contratto che viene considerato come se non fosse mai venuto ad esistenza, ossia privo di ogni effetto. Ecco perché l'inquilino potrà sia rifiutare legittimamente di pagare il canone di locazione che chiedere, entro sei mesi dal rilascio dell'immobile, il rimborso dei canoni versati in base a quanto pattuito nel contratto non registrato. Infatti, in un'altra decisione della Suprema Corte, la n. 25503/2016, si è spiegato che - in tali circostanze - si applica l'art. 2033 del c.c. sull'indebito oggettivo, secondo cui colui che ha effettuato un pagamento non dovuto ha diritto di riavere indietro il valore economico di ciò che ha versato. In sostanza, la stessa nullità del contratto rende indebito il pagamento già eseguito. Non solo. In caso di contratto nullo non vale la clausola legale della sua durata minima: conseguentemente, l'inquilino potrà abbandonare la casa e andarsene anche immediatamente, senza dover fornire un preavviso e senza necessità di una giusta causa. Parallelamente, il proprietario potrà chiedere in ogni tempo il rilascio dei locali, senza bisogno di aspettare che scada il termine di durata della locazione di cui al contratto non registrato. Sul piano economico ci sono, però, le conseguenze più significative. Infatti la nullità del contratto comporterà, per il proprietario, l'impossibilità di sollecitare il versamento degli eventuali canoni non versati con la procedura per decreto ingiuntivo. Al contempo, il locatore non potrà neanche intraprendere l'iter di sfratto per liberare l'immobile, trovandosi costretto a ripiegare verso la causa ordinaria per occupazione abusiva.

Il contratto di locazione non registrato è nullo. Un accordo basato solo sulla parola implica la nullità della locazione. I proprietari di casa che sperano di risparmiare i costi dovuti per l’imposta di registro e di bollo avviando un affitto in nero in realtà si espongono a rischi considerevoli, primo tra tutti quello di trovarsi l’appartamento occupato da un inquilino che non paga il canone: se il contratto non è registrato il conduttore non è tenuto a rispettare le clausole della scrittura privata e non può ricevere un decreto ingiuntivo se non corrisponde le mensilità, tantomeno è tenuto a dare un preavviso se vuole lasciare l’immobile e, infine, non può essere sfrattato alla scadenza pattuita. Quindi la nullità del contratto può essere utilizzata dall’inquilino contro il proprietario. La mancata registrazione del contratto è una forma di evasione fiscale, pertanto è punita con le seguenti sanzioni: se il contratto di locazione non è stato registrato e il proprietario non ha dichiarato il canone di locazione nella dichiarazione dei redditi, dovrà pagare una sanzione dal 120% al 240% delle tasse evase. L’importo minimo della sanzione è di 200 euro, ed è dimezzata per l’affitto degli immobili ad uso commerciale; se il proprietario ha dichiarato un canone più basso di quello che realmente percepisce, la sanzione varia dal 180% al 360% dell’imposta evasa.