Cosa succede se non pago i lavori straordinari condominiali?

Un condomino può validamente rifiutare di contribuire alla spesa straordinaria deliberata dall’assemblea in tre occasioni, e cioè quando: la delibera è nulla, i lavori riguardano beni destinati a servire solo una parte dell’intero fabbricato o si tratta di innovazioni gravose o voluttuarie. La deliberazione è nulla quando è priva dei suoi elementi essenziali, oppure quando il suo oggetto è illecito o impossibile. Si pensi, ad esempio, a una decisione assunta al di fuori dell’assemblea oppure solo oralmente: in casi del genere il condomino non potrebbe mai essere obbligato a partecipare alla spesa deliberata. Secondo la legge, quando il condominio è costituito da più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità. Ebbene, in un condominio parziale ogni gruppo di condòmini paga le spese relative al proprio fabbricato, ripartite secondo il criterio ordinario del valore della proprietà. Infine, con specifico riferimento alle innovazioni, cioè ai lavori che comportano una modifica sostanziale del bene comune tanto da mutarne la destinazione, la legge stabilisce che i condòmini non interessati possono rifiutarsi legittimamente di contribuire alle spese, purché l’opera: comporti una spesa molto gravosa oppure abbia carattere voluttuario; consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata. Ad esempio, il condomino che non è interessato alla trasformazione del piazzale antistante al condominio in un parco dotato di piscina, potrà sottrarsi all’esborso purché però non acceda alla nuova opera. In un condominio parziale every gruppo di condòmini paga le spese relative al proprio fabbricato, ripartite secondo il criterio ordinario del valore della proprietà. Ciò vale tanto per le spese ordinarie che per quelle straordinarie. Si tratta dell’ipotesi del cosiddetto “condominio parziale”, che ricorre tutte le volte in cui tutte l’edificio risulta, per caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell’edificio in condominio, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene. In sintesi un condomino può validamente rifiutare di contribuire alla spesa straordinaria deliberata dall’assemblea in tre occasioni, e cioè quando: la delibera è nulla, i lavori riguardano beni destinati a servire solo una parte dell’intero fabbricato o si tratta di innovazioni gravose o voluttuarie. Infine, in quanto alle innovazioni, cioè ai lavori che comportano una modifica sostanziale del bene comune tanto da mutarne la destinazione, la legge stabilisce che i condòmini non interessati possono rifiutarsi legittimamente di contribuire alle spese, purché l’opera: comporti una spesa molto gravosa oppure abbia carattere voluttuario; consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata. La legge, quando il condominio è costituito da più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, stabilisce che le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

Nel caso in cui non ricorrano queste fattispecie e, quindi, ci sia l'obbligo di pagare, se ciò non viene fatto il condominio potrà richiedere al giudice un decreto ingiuntivo. Ciò è possibile anche nel caso in cui nell'abitazione vivano minori, portatori di handicap e anziani. Chi non era presente può impugnarla entro 30 giorni dalla ricezione del verbale. Una seconda possibilità di non pagare si ha qualora siano approvate innovazioni gravose o voluttuarie, che siano suscettibili di godimento separato. In questo caso, chi abbia votato contro o si sia astenuto potrà non pagare i suddetti lavori, con la conseguenza di non poter usufruire delle opere che non sono indispensabili per la conservazione dell'edificio. La giurisprudenza afferma che la maggioranza dell'assemblea condominiale non può abusare della propria posizione per imporre alla minoranza spese per essa insostenibili. In questo caso è possibile impugnare la delibera assembleare - da parte di chi si sia astenuto o abbia votato contro la proposta - entro 30 giorni dalla votazione.

Se i lavori straordinari non vengono eseguiti, i condomini che hanno regolarmente versato la propria quota, hanno il diritto di richiederne la restituzione. Il condomino deve dare la prova dell'effettiva mancata esecuzione dei lavori, oltreché dell'inesistenza sopravvenuta del titolo in forza del quale il versamento era stato eseguito. Il Giudice di merito ha chiarito come il condomino, che ha versato la quota relativa a lavori straordinari deliberati e mai eseguiti, abbia pieno diritto alla restituzione ex art. 2033 c.c. L'amministratore ha l'obbligo di agire con diligenza e professionalità; la sua inadempienza può costituire causa di risoluzione giudiziale del contratto di mandato, con contestuale richiesta di risarcimento danni da parte dei condomini. Il condomino interessato deve formalmente chiedere all'Amministratore la restituzione delle somme. Nel caso di fallimento anche della procedura conciliativa, il condomino potrà rivolgersi all'autorità giudiziaria per ottenere la restituzione dell'indebito. Avviata la causa, il giudice, a seconda dei casi, ordinerà la restituzione degli importi e, se necessario, condannerà l'amministratore al risarcimento del danno.